W sytuacji ciągłego niedoboru miejsc parkingowych w dużych miastach, wielu właścicieli mieszkań może być zainteresowanych pozyskaniem miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych. Natomiast na rynku wtórnym rotacja miejsc parkingowych jest bardzo ograniczona i zależy od tego, czy garaż został wydzielony jako osobna nieruchomość oraz, czy właściciel mieszkania jest współwłaścicielem miejsca parkingowego.
Jak sprzedać miejsce w garażu podziemnym?
Miejsce parkingowe w garażu podziemnym nie jest osobnym pomieszczeniem ograniczonym ścianami oraz nie służy ono również zaspokojeniu potrzeb ludności, ale jest nieruchomością użytkową.
Zastanawiając się, jak sprzedać miejsce parkingowe w garażu podziemnym należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć sobie na pytanie – czy taka sprzedaż jest w ogóle możliwa?
Ogólnie koncepcja zakupu miejsca parkingowego od dewelopera obejmuje dwa rodzaje transakcji: fragment, na którym kupujący mieszkanie będzie miał prawo stawiać swój samochód. Kupujący mieszkanie uzyskuje prawo do miejsca postojowego po podpisaniu umowy tzw. quad usum; Drugim rodzajem transakcji jest zakup udziałów w nieruchomości, która posiada własną księgę wieczystą – tj. w garażu wielostanowiskowym.
W pierwszym przypadku garaż traktowany jest jak klatka schodowa, winda, trawnik przed budynkiem itp., czyli część nieruchomości wspólnej. Nie ma odrębnych ksiąg wieczystych. Stanowiący część obszaru społeczności garaż należy do „wszystkich” i jest utrzymywany przez całą społeczność. To ona poprzez spotkania i głosowania decyduje, co dalej z tą wspólną częścią – czy ją wyremontować itp. W przeciwnym razie teoretycznie każdy miałby prawo zaparkować gdziekolwiek. Aby uniknąć takiej sytuacji, klienci nabywający mieszkania własnościowe zawierają umowy (Quoad Usum) o podział i użytkowanie nieruchomości. Daje to wyłączne prawo do korzystania z części parkingu. Umowy umożliwiają „udostępnianie” wspólnych części, dzięki czemu każdy może korzystać ze „swojej” części. Zawarcie takich umów jest często ujawniane w Dziale III księgi wieczystej.
Z umową quad usum związane są prawa i obowiązki oraz specjalne ulgi podatkowe. Deweloperzy sprzedający miejsca postojowe w garażach podziemnych jako część wspólnej powierzchni, a nie jako odrębny grunt płacą obniżoną stawkę podatku w wysokości 8%. Z drugiej strony nabywca mieszkania, który nabędzie prawo do parkowania, zapłaci mniej podatku od nieruchomości, niż gdyby stał się współwłaścicielem odrębnego gruntu lub wielu miejsc parkingowych. W pierwszym przypadku, jeśli parking należy do części wspólnej, stawka podatku nie różni się od stawki podatku mieszkaniowego. Jeśli jednak parking będzie wydzielony, współwłaściciel zapłaci jak za „resztę budynku”, czyli prawie 10 razy więcej.
Jak sprzedać miejsce parkingowe w garażu podziemnym?
Najistotniejsze jednak z punktu widzenia sprzedającego jest to, że jeśli garaż nie jest wydzielony w budynku jako lokal samodzielny, stanowi część majątku wspólnego na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, których udogodnienia obejmują ustanowione służebności, polegające na prawie do korzystania z wyznaczonych miejsc parkingowych w garażu podziemnym. W tym przypadku miejsce parkingowe w garażu podziemnym nie może być samodzielnie sprzedane, bowiem jest ściśle związane z mieszkaniem, do którego zostało przypisane w służebności. Sprzedaż mieszkania oznacza więc w naturalny sposób upoważnienie nowego właściciela mieszkania do korzystania z przewidzianego dla niego miejsca parkingowego. Ustanowienie służebności parkowania w garażu podziemnym następuje w momencie zakupu lokalu. Należy do części wspólnej, a nie do innej nieruchomości i właściciel mieszkania z miejscem postojowym nie może sprzedać go bez sprzedaży nieruchomości mieszkalnej.
Jak sprzedać miejsce parkingowe w garażu podziemnym, kiedy podpisaliśmy umowę quoad usum i jakie problemy się z tym wiążą?
Wynajmowanie takiego miejsca parkingowego może być również teoretycznie problematyczne. W końcu należy do współdzielonego mieszkania, a nie do właściciela mieszkania, więc ewentualny czynsz to prywatna korzyść ze współdzielonej części budynku.
Jeżeli wyłącznym tytułem prawnym do miejsca parkingowego jest umowa o współużytkowanie (tzw. umowa quoad usum) – teoretycznie może on w każdej chwili ulec zmianie na niekorzyść posiadacza miejsca parkingowego. Takie jest również stanowisko m.in. Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. III CSK 325/09. „Jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsca postojowego, to taki podział quoad usum części wspólnej nieruchomości można skorygować uchwałą większości właścicieli lokali”. Uchwałę taką można zaskarżyć do sadu, co będzie wiązało się z poniesieniem kosztów, a więc to, co tanie może w konsekwencji stać się bardzo drogie.
Jak sprzedać miejsce parkingowe w garażu podziemnym, które ma osobną księgę wieczystą?
Gdy miejsca parkingowe mają potwierdzony w księdze wieczystej status osobnej nieruchomości, wątpliwości te przestają być aktualne. W tym wariancie kupując od dewelopera miejsce parkingowe w garażu podziemnym, otrzymujesz współwłasność kolejnej nieruchomości. Za ich utrzymanie i podejmowanie decyzji odpowiadają współwłaściciele, a nie wspólnota mieszkaniowa. Oczywiście budynek posiada odrębną księgę wieczystą.
W takich wariantach deweloper płaci pełny 23% VAT, a właściciel płaci podwyższony podatek od nieruchomości. Ostatecznie jednak taki scenariusz jest bardziej opłacalny. Dzieje się tak, ponieważ masz prawo do całkowitego dysponowania swoim miejscem parkingowym, zarówno w momencie jego sprzedaży, jak i wynajmu.
Możliwość całkowitego rozporządzania miejscem parkingowym to bardzo ważna zaleta, szczególnie przy zakupie mieszkania z miejscem postojowym.
Jak sprzedać miejsce parkingowe w garażu podziemnym, aby nie zapłacić podatku dochodowego?
Sprzedaż miejsca parkingowego w garażu podziemnym uważane jest za sprzedaż prawa do własności. Jeżeli sprzedaż tego typu nieruchomości nie nastąpiła w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej i nastąpiła w ciągu pięciu lat po zakończeniu roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub zbudowana, należy po sprzedaży opłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.
Gdy wystawiane jest na sprzedaż miejsce parkingowe w garażu podziemnym, do jego ceny należy doliczyć podatek od towarów i usług.
Jeżeli od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży upłynęło więcej niż dwa lata, a od zakupu nie wykonano żadnych ulepszeń, sprzedaż miejsca parkingowego znajdującego się w garażu podziemnym jest zwolniona z podatku VAT. Eksperci podkreślają konieczność dokładnego przedstawienia faktów we wniosku o interpretację.
Takie rozwiązanie ma tę zaletę, że można sprzedać samodzielne miejsce postojowe w garażu podziemnym, natomiast w przypadku sprzedaży mieszkania i miejsca postojowego w garażu takie rozwiązania są opodatkowane różnymi stawkami.
Jeżeli po przeczytaniu tego wpisu nadal czujesz się zagubiony, a zależy Ci na szybkiej sprzedaży, ponieważ potrzebujesz gotówki skontaktuj się z firmą ZaMieszkanie.pl. Nasi pracownicy są ekspertami w tej dziedzinie i pomogą w rozwiązaniu Twoich problemów.
Jeżeli nie Wiesz jak sprzedać miejsce parkingowe w garażu podziemnym zadzwoń lub napisz, a odpowiemy na wszystkie Twoje pytania.
***
Przeczytaj także:
Jak sprzedać działkę rolną? – Wiele osób posiada grunty rolne odłogowane. Sami nie są już rolnikami i nie wiedzą, jak wykorzystać te tereny. Jednak taka działka może być świetnym pomysłem na opłacalną inwestycję. Jak zarabiać na ziemi uprawnej? Jak sprzedać działkę rolną? [Czytaj dalej…]