Analizując obecne realia rynku i porównując je do kryzysu z 2008 roku wyłaniają się dość ciekawe i mrożące krew w żyłach prognozy na najbliższe miesiące… pojawia się też teza z głębokim pytaniem: Czekając na dno: czy obecne spadki cen mieszkań to początek korekty? Czy czeka nas załamanie?
Pamiętacie rok 2008 i ówczesne spadki cen mieszkań?
Zapach świeżo wydrukowanych pieniędzy, którymi banki zasypywały klientów? Atmosferę niekończącej się prosperity, gdzie ceny nieruchomości rosły w sposób, który wydawał się nie mieć końca? A potem nagły, głuchy huk pękającej bańki, który odbił się echem na całym globie. Dziś, patrząc na wykresy widać, że ceny nieruchomości spadają – bez względu czy są to mieszkania, domy czy działki budowlane – a wielu inwestorów i potencjalnych nabywców zadaje sobie to samo, niepokojące pytanie: czy historia lubi się powtarzać? Czy obecne, systematyczne spadki to jedynie chwilowe potknięcie, czy może pierwszy, wyraźny symptom nadchodzącej, głębokiej korekty? Wstrzymujemy oddech, czekając na dno.
Echo wielkiego krachu – niepokojące podobieństwa oraz spadki cen mieszkań
Analogie do kryzysu sprzed półtorej dekady nasuwają się same i nie powinny być lekceważone. W 2008 roku kluczowym zapalnikiem była łatwość zaciągania kredytów, często przez osoby niemające realnej zdolności ich spłaty. Dziś mechanizm jest bardziej złożony, ale efekt może być zbliżony.
Wówczas mieliśmy do czynienia z toksycznymi aktywami ukrytymi w skomplikowanych instrumentach finansowych. Dziś „toksyczna” staje się sama cena nieruchomości, oderwana niemalże od rzeczywistych realiów rynkowych i zarobkowych przeciętnego Polaka. Wskaźnik cen do dochodu osiągnął poziomy uznawane przez ekonomistów za krytyczne. Podobieństwo polega na oderwaniu od fundamentów – wtedy były to ryzykowne pożyczki, dziś jest to gigantyczna luka pomiędzy ceną a dostępnością finansowania. To właśnie drożyzna i koszty kredytu są głównym hamulcowym, który może doprowadzić do tąpnięcia na rynku mieszkań i domów.
Ile jeszcze wytrzyma rynek zanim ruszą spadki cen mieszkań?
Gospodarcze tsunami – co naprawdę stoi za spadkami
Obecne spadki cen to nie jest izolowane zjawisko. To wypadkowa kilku potężnych, nakładających się na siebie czynników gospodarczych, które tworzą idealną burzę.
- Szał podwyżek stóp procentowych
Rada Polityki Pieniężnej, walcząc z inflacją, radykalnie podniosła stopy, przez co koszty kredytów hipotecznych poszybowały w kosmos. W ciągu kilkunastu miesięcy rata kredytu dla wielu rodzin stała się po prostu nie do udźwignięcia. Zniknęła z rynku ogromna grupa nabywców, a bez kredytobiorców nie ma transakcji. To podstawowa przyczyna stagnacji i pierwszych poważnych obniżek. - Gwałtowne wzrosty cen wszelkich dóbr konsumenckich
Drożeje wszystko… żywność, energia, paliwo. Budowa domu stała się horrendalnie droga przez koszty materiałów i robocizny. W budżetach domowych po prostu nie ma już wolnych środków na oszczędzanie na wkład własny czy wysoką ratę. Ludzie skupiają się na przetrwaniu „tu i teraz”, odkładając decyzję o zakupie nieruchomości w nieskończoność. - Niepewność o lepsze jutro
Niepewność geopolityczna związana z konfliktem w Ukrainie oraz kryzys energetyczny w Europie odstraszają inwestorów i mrożą klimat inwestycyjny. To wpływa na ogólną niepewność gospodarczą, która zawsze jest zabójcza dla rynku nieruchomości, wymagającego długoterminowej stabilności.
Przesyt inwestycyjny i pękająca bańka w branży nieruchomości
Przez ostatnie lata rynek mieszkań w dużych miastach napędzany był przez inwestorów wykupujących całe piętra, liczących na dalsze, szybkie zyski. Teraz, gdy koszt pieniądza drastycznie wzrósł, a perspektywa aprecjacji zbladła, inwestorzy masowo próbują wyjść z inwestycji, zalewając rynek wtórny pustostanami. To tworzy presję podażową i zmusza do obniżek. To właśnie ten czynnik może być jedną w wielu iskier, która doprowadzi do łańcuchowej reakcji spadkowej.
Nie tylko mieszkania – fala uderzeniowa dotknie wszystkich
Warto podkreślić, że ta potencjalna korekta nie ograniczy się wyłącznie do rynku mieszkaniowego. To system naczyń połączonych, w którym spadki cen mieszkań uruchamiają efekt domina. Spadające ceny mieszkań oznaczają zmniejszenie się wartości zabezpieczeń kredytowych, co bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową potencjalnych nabywców i chłonność rynku. W ślad za rynkiem pierwotnym i wtórnym pójdą ceny gruntów inwestycyjnych pod nowe inwestycje, lokali użytkowych, a nawet wynajmu. Deweloperzy, wstrzymując nowe projekty, wyhamują popyt na tereny inwestycyjne, co wymusi korektę ich cen. W ten sposób fala uderzeniowa dotknie w mniejszym lub większym stopniu praktycznie każdą klasę aktywów na rynku nieruchomości.
Spadki cen mieszkań obejmują wszystkie nieruchomości
- Domy
Spadki cen domów mogą być nawet głębsze niż mieszkań. To często droższe aktywa, a ich ogrzanie w dobie kryzysu energetycznego staje się kolosalnym obciążeniem. Marzenie o własnym „M” pod miastem może na lata zostać zastąpione przez pragmatyczną kalkulację. - Działki budowlane
Cena działki budowlanej jest wprost pochodną kosztów budowy i cen gotowych domów. Gdy te drugie spadają, spada też opłacalność inwestycji, a co za tym idzie – wartość samego gruntu pod zabudowę. W następstwie czego można spodziewać się gwałtownego ochłodzenia na tym rynku. - Działki rolne
Paradoksalnie, rynek działek rolnych mógłby okazać się bardziej odporny, traktowany jako „safe haven” – czy aby na pewno to bezpieczna przystań dla kapitału w czasach niepewności. Jednak globalny spowolnienie gospodarcze może dotknąć również ceny ziemi uprawnej.
Czy czekają nas dalsze spadki cen mieszkań?
Czy dno jest blisko – mrożące krew w żyłach prognozy
Eksperci są podzieleni, ale wśród pesymistycznych głosów wybrzmiewają coraz głośniejsze alarmy. Scenariusz „miękkiego lądowania”, w którym ceny nieruchomości spadają stopniowo i delikatnie dostosowują się do nowych warunków, wydaje się coraz mniej prawdopodobny. Zamiast tego rysuje się wizja twardego lądowania, a może nawet kontrolowanego rozbicia.
Najczarniejsze prognozy zakładają, że prawdziwe dno może nastąpić dopiero za jakiś czas. Dlaczego? Ponieważ na razie wielu sprzedających wciąż żyje iluzją cen sprzed roku. Czekają, grają na zwłokę, licząc, że sytuacja wróci do normy. Czyżby to była faza zaprzeczenia? Prawdziwa panika i wyprzedaż zacznie się, gdy świadomość nieodwracalności zmian dotrze do masowej wyobraźni, a w portfelach kredytobiorców zabraknie pieniędzy na spłatę swoich zobowiązań.
Pomysłowe rozwiązania i radykalne strategie
W tej mrocznej sytuacji rodzą się jednak również nowe, pomysłowe strategie. Co można zrobić?
- Dla sprzedających
Radykalna uczciwość i… większa obniżka. To najtrudniejsza, ale może najpotrzebniejsza rada. Jeśli naprawdę musisz sprzedać mieszkanie, dom czy działkę, przestań patrzeć na to, ile twoja nieruchomość była warta rok temu. Oceń trzeźwo, ile jest warta DZIŚ i pomyśl o czy nie obniżyć ceny, skoro mieszkania nie sprzedają się miesiącami. Bądź pierwszy, nie bądź ostatni. - Dla kupujących
Cierpliwość i gotówka. To twój czas. Możesz pozwolić sobie na większe targowanie się i szukanie dobrej oferty. Jeśli masz gotówkę, twoja pozycja negocjacyjna jest teraz dość silna. Rozważ również zakup na rynku wtórnym, gdzie presja sprzedaży bywa większa niż u deweloperów. - Zmiana lokum
Elastyczność i trzeźwa kalkulacja to podstawa udanej zamiany mieszkania. Jeśli naprawdę chcesz zmienić mieszkanie na większe lub mniejsze, przestań kurczowo trzymać się wyceny swojego dotychczasowego „M”. Oceń realistycznie, ile jest warte dziś na rynku i jaki będzie realny koszt twojej przeprowadzki. Pamiętaj, że zysk z sprzedaży często ląduje w nowym kredycie lub większym wkładzie własnym. Bądź gotowy na kompromis – czasem lepsza lokalizacja jest warta niższego metrażu.
Spadki cen mieszkań – czy aby na pewno to początek korekty?
Pytanie postawione w tytule wciąż pozostaje bez jednoznacznej odpowiedzi. Rynek nieruchomości jest jak gigantyczny statek – nie można go zatrzymać ani odwrócić z dnia na dzień. Obecne spadki to możliwy początek procesu korekty, ale jego skala i finał są wciąż niepewne. Podobieństwa do 2008 roku są wyraźne, ale różnica polega na (przynajmniej na razie) większej stabilności sektora bankowego.
Jedno jest pewne: era łatwych pieniędzy i niepohamowanego wzrostu cen mogła dobiec końca. Nadchodzi czas weryfikacji, trzeźwych kalkulacji i trudnych decyzji. Czy czeka nas twarde lądowanie, czy jedynie bolesna przecena? Odpowiedź poznamy, gdy dno, na które wszyscy czekamy, w końcu nadejdzie. A może już je mijamy, nie zdając sobie z tego sprawy?
***
A Ty co sądzisz na ten temat?
Czy ceny nieruchomości spadają, a rynek jest na zakręcie? Czy to dla Ciebie dobra wiadomość, a może masz inne przeczucie co do dalszego rozwoju sytuacji? Podziel się swoją opinią w komentarzu – czekamy na Twój głos!