Podatek od pustostanów Kraków. Zapłaci deweloper, fundusz… czy ktoś inny? AKTUALIZACJA

Kraków zamierza wprowadzić nowe rozwiązanie w walce z dostępnością mieszkań – ma nim być podatek od pustostanów. Jego intencją jest zachęcenie właścicieli do wynajmu pustych lokali i zwiększenie ich podaży na rynku.

Poznaj szerszy kontekst tej decyzji i jej potencjalne konsekwencje. Przeanalizujemy, kto tak naprawdę może zapłacić podatek od pustostanów: deweloperzy, fundusze inwestycyjne, czy zwykli mieszkańcy? Poznaj ukryte konsekwencje i dowiedz się o co tak naprawdę może chodzić i dla kogo to rozwiązanie może okazać się najbardziej dotkliwe.

Podatek od pustostanów – gra toczy się o wielką stawkę

Wyobraź sobie, że Twój podatek od nieruchomości nagle wzrasta nie o kilka, ale o 2900%. Zamiast symbolicznych 59,50 zł rocznie za 50-metrowe mieszkanie, musisz zapłacić 1700 zł. Właśnie z tak drastyczną propozycją wystąpiły władze Krakowa na wzór tego co zrobiły władze Katowic, powołując się na nową interpretację przepisów podatkowych przez Naczelny Sąd Administracyjny. Media donoszą głównie o uderzeniu w deweloperów i fundusze inwestycyjne. Ale czy na pewno to oni poniosą faktyczny ciężar tej zmiany? W tym artykule przeanalizujemy, dla kogo naprawdę może być przeznaczona ta regulacja i jakie niesie ze sobą konsekwencje dla przeciętnego mieszkańca Krakowa.

Czym jest nowy podatek od pustostanów – rewolucja w interpretacji

Kluczową kwestią jest zrozumienie, że nie powstał nowy podatek. To radykalna zmiana interpretacji istniejących przepisów, oparta na wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku (sygn. akt III FPS 2/24).

Sąd uznał, że jeśli przedsiębiorca (czyli deweloper, fundusz lub inny inwestor) nabywa lub buduje lokale mieszkalne, ale nie sprzedaje ich ani nie wynajmuje na cele mieszkaniowe, traktuje je jako „towar służący jako zabezpieczenie przychodów z działalności gospodarczej”. W takim przypadku miasto może naliczyć podatek od nieruchomości według stawki dla lokali gospodarczych, czyli 34 zł/m², a nie mieszkaniowej – 1,19 zł/m².

Teoretycznie celem jest walka z „trwałymi pustostanami” i zachęcenie do uwolnienia na rynek tysięcy niezamieszkanych lokali, co ma wpłynąć na obniżenie cen. Praktyka może być jednak zupełnie inna.

Kogo może dotyczyć podatek od pustostanów

Powszechna narracja medialna skupia się na wielkich graczach. Rzeczywistość jest jednak znacznie bardziej złożona.

1. Deweloperzy, czy to na pewno główny cel?
   Plus: Teoretycznie podatek ma zmusić deweloperów do szybszej sprzedaży mieszkań, zamiast celowego wstrzymywania się w oczekiwaniu na wyższe ceny.
   Minus: Branża deweloperska głośno protestuje, argumentując, że ich model biznesowy opiera się na szybkiej sprzedaży i rotacji kapitału. Przetrzymywanie gotowych mieszkań generuje dla nich koszty (m.in. kredyty), więc sami są zainteresowani jak najszybszym zbyciem lokali. Nowy podatek najprawdopodobniej zostanie przez nich po prostu wliczony w cenę końcową mieszkania, co winduje ceny dla ostatecznego nabywcy.
   
   
2. Fundusze inwestycyjne, cel który łatwo się wywinie
   Plus: To właśnie fundusze są często wskazywane jako podmioty skupujące całe pietra czy budynki w celi czysto inwestycyjnej, by odsprzedać je z zyskiem za kilka lat.
   Minus: Duże fundusze dysponują armią prawników i księgowych. Z łatwością mogą dostosować swoją strukturę lub sposób dokumentowania wynajmu (np. krótkoterminowego, na cele służbowe), aby zakwalifikować lokal jako „użytkowany” i uniknąć drakońskiej stawki. Są zbyt dobrze przygotowane, by dać się złapać w tę sieć.
   
   
3. Mali, prywatni inwestorzy to „Niewidzialna” większość”
   To grupa, o której mówi się najmniej, a która może odczuć skutki najmocniej. W Krakowie jest tysiące osób, które przez lata inwestowały swoje oszczędności w jedno, dwa dodatkowe mieszkania na wynajem, traktując to jako formę zabezpieczenia emerytury.

Często zdarza się, że takie mieszkanie przez krótki okres stoi puste – między jednym najemcą a drugim. Urząd, chcąc zastosować wyższą stawkę, musiałby udowodnić, że jest to „trwały pustostan” będący strategią inwestycyjną. Granica jest niezwykle płynna. Dla urzędnika miesięczny czy dwumiesięczny przestój może już budzić wątpliwości. Dla właściciela to naturalny cykl na rynku najmu. Będą oni zmuszeni toczyć uciążliwe spory urzędowe i sądowe, by udowodnić, że ich zamiarem nie jest spekulacja, a zwykły wynajem.

4. Właściciele kamienic w śródmieściu, chyba najbardziej poszkodowani
   To jest najmniej oczywisty, a być może największy cel nowych regulacji. Kraków, zwłaszcza jego śródmiejskie dzielnice, pełen jest starych, często zaniedbanych kamienic z pustostanami. Ich właściciele to często osoby prywatne lub spadkobiercy, którzy:
   – nie mają środków na remont i adaptację lokali,
   – prowadzą wieloletnie spory spadkowe, uniemożliwiające zarządzanie nieruchomością,
   – celowo wstrzymują się z wynajmem lub sprzedażą, licząc na dalszy wzrost wartości gruntu.

To właśnie oni, zwykli mieszkańcy Krakowa, nie dysponujący wsparciem kancelarii prawnych, będą najsłabszym ogniwem i najłatwiejszym celem dla urzędu szukającego dodatkowych wpływów podatkowych. Dla nich podatek 34 zł/m² za zniszczone, niegenerujące przychodów mieszkanie będzie po prostu finansowym wyrokiem.

Ukryte konsekwencje podatku od nieruchomości dla rynku i mieszkańców

Nowy podatek od pustostanów to nie tylko próba (swoją drogą chyba nieudana) uderzenia w „złych spekulantów”. To mechanizm, który może zaburzyć rynek na wiele nieoczywistych sposobów.

Potencjalne negatywne skutki

• Wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym
  Deweloperzy, chcąc zrekompensować sobie potencjalne wyższe koszty podatkowe (nawet jeśli ostatecznie ich nie poniosą), po prostu mogą spróbować podnieść ceny sprzedaży. Pytanie tylko czy w dzisiejszych czasach mają jeszcze możliwość podniesienia cen, czy taka decyzja ich ostatecznie nie zrujnuje?
• Utrata elastyczności wynajmu
  Inwestorzy, bojąc się zarzutu „pustostanu”, mogą zacząć wymagać dłuższych umów najmu, ograniczając pulę mieszkań dostępnych na rynku krótkoterminowym, który również jest potrzebny (np. dla turystów, których jest już coraz więcej również poza sezonem oraz osób przyjeżdżających do pracy na kontrakty).
• Biurokratyzacja i niepewność prawa
  Tysiące właścicieli będzie żyło w ciągłej niepewności, czy okres bez najemcy nie skończy się gigantycznym podatkiem. To może zniechęcić do inwestowania w nieruchomości, które są ważnym elementem dywersyfikacji oszczędności Polaków.
• Paraliż inwestycyjny
  Groźba wysokiego podatku może zniechęcić do kupowania mieszkań, które potrzebują remontu – co w konsekwencji może pogłębić problem złego stanu technicznego części krakowskich zasobów.

Potencjalne pozytywy

• Uwolnienie części zasobów
  Jeśli mechanizm zadziała zgodnie z założeniami, może zmusić niektórych inwestorów do szybszego wystawienia mieszkania na sprzedaż lub wynajem, zwiększając podaż.
• Zwiększenie dochodów miasta
  Środki z wyższego podatku teoretycznie mogłyby zostać przeznaczone na politykę mieszkaniową miasta (np. na budowę mieszkań komunalnych).

Kto zapłaci podatek od pustostanów… deweloper, fundusz, a może ktoś inny

Wiele na to wskazuje, że wielcy gracze – deweloperzy i fundusze – prawdopodobnie znajdą zasoby i środki, aby uniknąć jego najgorszych skutków, przerzucając ewentualne koszty na klientów. Prawdziwym celem, często nieintencjonalnym, mogą się okazać zwykli krakowianie, mali inwestorzy oraz właściciele zaniedbanych śródmiejskich kamienic, którzy nie mają zasobów do walki z aparatem skarbowym. Dlatego odpowiedź na na pytanie: kto zapłaci podatek od pustostanów jest złożona ale czy trudna do odczytania?

Zanim nowe przepisy wejdą w życie… jako nabywca lub inwestor powinieneś:

• bacznie obserwować rozwój sytuacji prawnej w Krakowie i innych miastach,
• dokładnie dokumentować okresy pomiędzy najemcami, gromadząc dowody na chęć wynajmu (ogłoszenia, korespondencję),
• konsultować swoje inwestycje z doradcą podatkowym, który śledzi temat na bieżąco.

Ostatecznie, każda ingerencja w wolny rynek, nawet w szlachetnym celu, może nieść ze sobą lawinę nieprzewidzianych konsekwencji. W tym przypadku najcięższe mogą spaść na tych, którzy najmniej się tego spodziewają.

AKTUALIZACJA: podatek od pustostanów Kraków

Zgodnie z oficjalnym komunikatem dostępnym na stronie Urzędu Miasta Krakowa (www.Krakow.pl) urzędnicy poinformowali, że:

• Miasto Kraków „ustalając stawki podatku od nieruchomości, postępuje zgodnie z najnowszą linią orzeczniczą wytyczoną przez NSA” (z 21 października 2024 roku sygn. akt III FPS 2/24)
• Dodatkowo „miasto indywidualnie bada każdy przypadek, w którym zachodzi prawdopodobieństwo, że lokale będące w posiadaniu dewelopera nie służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, tj. nie są wynajmowane ani sprzedawane, lecz stanowią element strategii inwestycyjnej obliczonej na wzrost ich wartości rynkowej”
• Dodatkowo „jeśli w mieszkaniu prowadzona jest działalność gospodarcza (np. gabinet terapeutyczny, zakład krawiecki), to stawka podatku od tak wykorzystywanej powierzchni jest wyższa – w 2025 roku maksymalnie może wynieść 34 zł za m2”
• Miasto Kraków uzupełnia „że 'trwałymi pustostanami’ nie są mieszkania, które po oddaniu do użytkowania (a niekiedy nawet w trakcie ich budowy) są sprzedawane dla celów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie mieszczą się w tym pojęciu także mieszkania przeznaczone na wynajem długoterminowy, które nie mogą być opodatkowane stawką inną niż mieszkalna”
• Dodatkowo „Zupełnie czym innym są najem krótkoterminowy, prowadzenie hosteli czy działalność fliperska – tu bezwzględnie w grę wchodzi tylko najwyższa stawka podatku od nieruchomości”
• Dodatkowo „Co do zasady zresztą, budynki, które nie mają charakteru mieszkalnego, ale znajdują się w posiadaniu przedsiębiorcy, są opodatkowane najwyższą stawką podatku od nieruchomości.”

Miasto Kraków, ustalając stawki podatku od nieruchomości, działa w oparciu o najnowsze orzecznictwo NSA, w którym kluczową zasadą jest to, że wyższa stawka podatkowa – zgodnie z obowiązującym prawem i orzecznictwem sądowym – nie może być rozszerzana automatycznie na wszystkie lokale mieszkalne będące w posiadaniu przedsiębiorców. Każdą taką sprawę należy rozpoznawać indywidualnie w przypadku powzięcia wątpliwości co do prawidłowego sposobu opodatkowania nieruchomości.

📌 Podsumowanie – czy takie były oczekiwania?

Nowe interpretacje przepisów w założeniu miały być skierowane do deweloperów przetrzymujących mieszkania i funduszy inwestycyjnych traktujących nieruchomości jako towar spekulacyjny. W praktyce zrobiono jedynie szum medialny… a huczne zapowiedzi poniosły klęskę! Zamiast zdyscyplinować wielkich graczy, stworzono pułapkę fiskalną na największe ogniwo gospodarki – małych przedsiębiorców i inwestorów. To oni, a nie deweloperzy, sfinansują teraz budżety samorządów.

***

A jaka jest Twoja opinia?
Według Ciebie, kto faktycznie zapłaci podatek od pustostanów? Kto jeszcze może odczuć negatywne skutki tej decyzji? Podziel się swoją perspektywą w komentarzu!