Rynek nieruchomości gwałtownie się ochładza. Spada liczba transakcji, czas sprzedaży wydłuża się dramatycznie, a pierwsze sygnały spadku cen są już faktem. Sprzedający wpadają w pułapkę niemożności zbycia swoich aktywów po oczekiwanych stawkach. Czy to już fakt, że sprzedający w są w potrzasku – a nieunikniony spadek cen nieruchomości zagraża gospodarce?
Czy to pierwsze oznaki poważniejszego kryzysu?
Jeszcze rok temu rynek nieruchomości w Polsce przypominał pole bitwy, gdzie to kupujący musieli walczyć o przetrwanie, składając oferty często przekraczające wywoławcze ceny w ciągu pierwszych 24 godzin od obejrzenia mieszkania. Dziś panorama zmieniła się diametralnie. To sprzedający zaczynają odczuwać coraz większy niepokój, patrząc jak ich nieruchomość tygodniami, a nawet miesiącami, zalega w ofertach portali, bez poważnych zapytań. To nie jest chwilowa korekta, to fundamentalna zmiana trendu. Wraz z galopującą inflacją, drastycznym wzrostem stóp procentowych i zaostrzającymi się kryteriami kredytowymi, rynek dokonuje bolesnego przejścia z rynku sprzedającego na rynek kupującego. Sprzedający znaleźli się w potrzasku, a pytanie o nieunikniony spadek cen nieruchomości przestaje być jedynie teoretyczną dywagacją.
Twarde dane z ostatnich miesięcy nie pozostawiają złudzeń. Główny Urząd Statystyczny oraz raporty z wiodących portali nieruchomościowych malują obraz gwałtownie stygnącego rynku.
Według wstępnych szacunków Narodowego Banku Polskiego za III kwartał 2023 roku, liczba sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym spadła nawet o 30-40% w skali roku w niektórych dużych aglomeracjach. To nie jest spadek – to zapaść. Rynek praktycznie zamarł, a transakcje dokonywane są jedynie wtedy, gdy sprzedający jest gotowy na znaczące ustępstwa cenowe.
Na ile czeka nas realny spadek cen nieruchomości?
To najbardziej odczuwalny wskaźnik dla każdego sprzedającego. Jeszcze w 2021 roku średni czas ekspozycji mieszkania wynosił kilkanaście, maksymalnie kilkadziesiąt dni. Dziś, według danych z portali branżowych we wrześniu 2023, mieszkania na rynku wtórnym w dużych miastach czekały na kupującego średnio ponad 3 miesiące. We wrześniu 2024 było to już około 7 miesięcy, a w wielu przypadkach okres ten jeszcze się wydłuża. Nieruchomość przestaje być płynnym aktywem, a staje się balastem.
Choć oficjalne wskaźniki cenowe GUS wciąż wykazują niewielki wzrost rok do roku, to dane są mocno opóźnione i uśrednione. Analizy rynkowe na bieżąco pokazują inną rzeczywistość. Już w III kwartale 2023 roku zostały odnotowane pierwsze od lat korekty cen na rynku pierwotnym. Deweloperzy, dysponujący większą elastycznością, zaczęli stosować rabaty, promocje i bezpłatne dodatki trochę później, ale ich też to nie ominęło. Na rynku wtórnym ceny są „zawieszone” – formalnie oferty nie tanieją tak szybko, ale realne, udane transakcje są zawierane średnio o 5-10%, a w niektórych segmentach nawet o 15% poniżej cen wyjściowych z początku roku. Czy to cisza przed prawdziwą burzą.
Czy czekają nas spadki cen nieruchomości i efekt kaskady wyprzedaży?
Analizując twarde dane, łatwo przeoczyć potężną siłę, jaką jest psychologia rynku. Obecnie wielu sprzedających wciąż „trzyma” ceny, kierując się sentymentem i wspomnieniami z boomu. Kluczowym momentem będzie jednak przełamanie tej bariery. Gdy pierwsze, znaczące transakcje zostaną zawarte z dużymi obniżkami, staną się one nowym benchmarkiem dla wyceny podobnych nieruchomości w okolicy. To może wywołać efekt kaskady – psychologiczną presję na pozostałych sprzedających, by obniżyli ceny, zanim zrobią to inni, co tylko przyspieszy spiralę spadkową. Rynek nieruchomości jest wyjątkowo podatny na zjawisko zwane „zachowaniem stadnym”, ponieważ brakuje na nim transparentności w czasie rzeczywistym. Strach przed stratą może się okazać silniejszym motywatorem niż chęć zysku, całkowicie dezintegrując dotychczasową strukturę cen.
Anatomia pułapki… co może zepchnąć sprzedających ku krawędzi?
Obecna sytuacja nie jest wynikiem jednego czynnika, lecz „idealnego sztormu” makroekonomicznego i regulacyjnego.
Kluczowym katalizatorem załamania są stopy procentowe NBP. Podniesione z historycznie niskiego poziomu 0,1% do ponad 6,00% (stopa referencyjna) w trybie emergencyjnym, aby zwalczyć inflację, skutecznie wyeliminowały z rynku setki tysięcy potencjalnych kupujących. Wysokie raty kredytowe, często dwukrotnie lub trzykrotnie wyższe niż jeszcze dwa lata temu, przekraczają zdolność kredytową przeciętnej polskiej rodziny. Popyt po prostu wyparował. To największy gwoźdź do trumny rynku sprzedającego.
Wysoka inflacja, sięgająca szczytów niespotykanych od dekad, zjada oszczędności Polaków i kieruje ich wydatki na podstawowe potrzeby. Wojna za wschodnią granicą i związana z nią niepewność powodują, że konsumenci i inwestorzy adoptują postawę „czekaj i patrz”, wstrzymując się z dużymi, długoterminowymi inwestycjami, takimi jak zakup nieruchomości.
Zmęczenie cenowe i bańka spekulacyjna
Ceny nieruchomości w ostatniej dekadzie rosły w tempie znacznie przekraczającym wzrost wynagrodzeń. Rynek dotknął stan wyczerpania – po prostu mało kogo było stać na dalsze podążanie za tym trendem. Dodatkowo, rynek był napędzany przez inwestorów liczących na szybki zysk. Dziś, gdy perspektywa aprecjacji zanikła, a koszt utrzymania nieruchomości (czynsz, podatki) rośnie, inwestorzy masowo chcąc wyjść z inwestycji, tylko pogłębiają nadpodaż.
Czego można się nauczyć z przeszłości? Historia rynku nieruchomości jest cykliczna. Obecna sytuacja, choć wyjątkowa w skali, nie jest bez precedensu. Można ją porównać do:
- kryzysu po 2008 roku, globalny kryzys finansowy, który wywołał także w Polsce spowolnienie i spadek cen nieruchomości, choć w mniejszej skali niż w USA czy Hiszpanii. Wtedy również zamrożenie rynku kredytowego było główną przyczyną.
- kryzysu z początku lat 90-tych, transformacja ustrojowa i hiperinflacja doprowadziły do całkowitego załamania rynku nieruchomości. Był to jednak kryzys innego typu, związany z fundamentalną zmianą systemu gospodarczego.
Różnica polega na tym, że tamte kryzysy były wywołane zewnętrznymi lub systemowymi wstrząsami. Obecny jest zupełnie inaczej. Oznacza to, że powrót do „normalności” może być długotrwały i bardzo odczuwalny.
Czy to koniec ery nieruchomości jako „bezpiecznej przystani”?
Przez ostatnie lata w powszechnej świadomości utrwalił się obraz nieruchomości jako najbezpieczniejszej i najbardziej pewnej inwestycji, która zawsze w długim terminie zyskuje na wartości. Obecny wstrząs fundamentalnie kwestionuje to przekonanie. Okazuje się, że nieruchomość to aktywo o niskiej płynności, wysokich kosztach utrzymania i – jak widać – podatne na gwałtowne cykle koniunkturalne. Dla pokolenia inwestorów, którzy dorastali w erze taniego kredytu i nieprzerwanego wzrostu, to bolesna lekcja dywersyfikacji. Być może era traktowania każdego mieszkania jako „maszyny do zarabiania pieniędzy” dobiega końca. W dłuższej perspektywie rynek może wrócić do swojej podstawowej funkcji – zaspokajania potrzeby mieszkaniowej, a nie spekulacji, co mogłoby być zdrowym, choć bolesnym, krokiem dla całej gospodarki.
Zagrożenia czy możliwości?
1) Zagrożenia:
- efekt domina – przymusowe sprzedaże inwestorów, którzy nie są w stanie unieść kosztów utrzymania wielu nieruchomości przy jednoczesnym braku przychodów z najmu, mogą uruchomić lawinową wyprzedaż, gwałtownie przyspieszając spadek cen.
- zawieszenie cen, wielu sprzedających – wciąż żywiąc nadzieję na powrót do stanu sprzed roku, uparcie trzyma się zawyżonych cen. To blokuje rynek, prowadząc do głębokiej stagnacji, która może się skończyć gwałtowną korektą.
- spadek wartości portfeli – dla wielu Polaków nieruchomość jest głównym składnikiem majątku. Jej deprecjacja oznacza realne ubożenie społeczeństwa i spadek zaufania konsumentów.
2) Możliwości:
- realna wycena od pierwszego dnia – w obecnych warunkach kluczowe jest wystawienie nieruchomości od razu atrakcyjnej cenowo, a nie testowanie rynku z zawyżoną stawką. Pierwsze tygodnie pojawienia się oferty ma kluczowe znaczenie.
- profesjonalne wsparcie – warto zatrudnić doświadczonego pośrednika, który nie tylko ma dostęp do bazy potencjalnych klientów, ale przede wszystkim potrafi doradzić realną, konkurencyjną cenę i skutecznie wypromować nieruchomość. Warto rozważyć współpracę z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości.
- elastyczność transakcyjna – otwarcie się na transakcje mieszane (część gotówką, część z kredytem), wynajem z opcją kupna, czy wydłużenie okresu potrzebnego na zdobycie finansowania przez kupującego.
- tymczasowy najem – jeśli sprzedaż się przeciąga, warto rozważyć przejście na rynek najmu. Dochód z czynszu może częściowo pokryć koszty utrzymania nieruchomości, pozwalając sprzedającemu przeczekać gorszy okres bez presji natychmiastowej sprzedaży.
Krótkoterminowa perspektywa jest nieubłagana. Wszystkie wskaźniki makroekonomiczne sugerują, że inflacji tak szybko się nie pozbędziemy. Oznacza to kontynuację trendu chłodzenia rynku. Eksperci są zgodni, spadek realnych cen transakcyjnych na rynku wtórnym jest nieunikniony i według różnych źródeł może sięgnąć 15-20%, zanim rynek znajdzie nowy punkt równowagi. Rynek pierwotny, ze względu na wysokie koszty budowy, może okazać się bardziej odporny, ale i tu korekta jest możliwa. To będzie długa i bolesna podróż dla sprzedających. Dla kupujących z gotówką lub wysoką zdolnością kredytową nadchodzi czas, który nie powtarza się często – czas negocjacji i okazji. Dlatego warto śledzić prognozy cenowe na rynku nieruchomości by być na bieżąco.
Czy to „pułapka” dla sprzedających – konsekwencje dla gospodarki
Warto spojrzeć poza dylemat pojedynczego sprzedającego i zadać pytanie: co się stanie, gdy rynek nieruchomości pozostanie w stagnacji przez kolejne kwartały? Spadek transakcji to nie tylko problem dla właścicieli mieszkań, ale i cios dla całej gospodarki. Zamraża on bowiem tzw. efekt bogactwa – konsumenci, czując się ubożsi na papierze przez spadek wartości swojego głównego aktywa, ograniczają wydatki w innych sektorach. Branże powiązane – budowlana, wykończeniowa, meblarska, AGD – już odczuwają skutki chłodzenia. To zaś tworzy błędne koło: spowolnienie gospodarcze napędza niepewność, która z kolei zniechęca do inwestycji, w tym w nieruchomości. W tym ujęciu „potrzask” jest nie tylko indywidualnym dramatem, ale symptomem szerszego problemu makroekonomicznego, który może opóźnić wyjście całej gospodarki z okresu spowolnienia.
Czy faktycznie czeka nas nieunikniony spadek cen nieruchomości?
Na to wygląda, że sprzedający mogli znaleźć się w potrzasku. Otoczenie makroekonomiczne, sterowane walką z inflacją, skutecznie zdusiło popyt, pozostawiając ich z aktywami, które tracą płynność i realną wartość. Odwlekanie decyzji o realnej obniżce ceny może pogłębić problem. Ci, którzy zrozumieją nowe reguły gry i dostosują się do nich szybko, mają szansę wyjść z tej sytuacji względnie obronną ręką. Nieunikniony spadek cen nieruchomości nie jest już pytaniem – jest smutną rzeczywistością, z którą muszą się zmierzyć wszyscy uczestnicy rynku.
***
A jakie jest Twoje zdanie na ten temat?
Uważasz, że sprzedający są w potrzasku i czeka nas nieunikniony spadek cen nieruchomości? A może niebawem rynek nieruchomości czeka odbicie? Podziel się w komentarzach swoimi przemyśleniami.