Pogłębiona analiza ekonomiczna porównująca rynek nieruchomości z Giełdą Papierów Wartościowych w Warszawie. Sprawdź, jakie zagrożenia mogą czyhać na inwestorów i czy warto szukać innej bezpiecznych przystani dla kapitału. Więc… giełda to ryzyko…? Zatem nasuwa się pytanie czy nieruchomości to dobra inwestycja? Czy staje się to trendem?
Hossa, która nie napawa optymizmem
Polska giełda (GPW) bije historyczne rekordy, a indeks WIG20 zbliża się do poziomów niewidzianych od lat. Równolegle, przez ostatnią dekadę ceny nieruchomości w Polsce rosły w sposób, który wielu komentatorów określał mianem „bańki”. Inwestorzy prywatni masowo lokowali oszczędności w mieszkania i akcje, wierząc w niekończący się wzrost. Jednak pierwsza połowa 2024 roku przyniosła gwałtowne otrzeźwienie. Okazuje się, że nie tylko giełda bywa ryzykowna – inwestycja w nieruchomości, dotąd uważana za bezpieczny fundament portfela, stała się pełna niewiadomych. Dlaczego dwa filary polskiego inwestowania jednocześnie tracą blask?
GPW a rynek nieruchomości – dwa oblicza jednego problemu
Na pierwszy rzut oka, warszawska giełda i rynek mieszkaniowy to dwa różne światy. Jeden to świat wirtualnych notowań, szybkich transakcji i globalnych zależności. Drugi to realne beton, cegły i długoterminowe zobowiązania. Łączy je jednak wspólny mianownik: płynność i apetyt na ryzyko inwestorów.
Gdy giełda jest w długotrwałej hossie, a ceny nieruchomości na historycznych szczytach, powstaje niebezpieczna iluzja niezniszczalności rynków. Kapitał napływa szerokim strumieniem, napędzając wyceny ponad ich fundamentalną wartość. To właśnie moment, w którym rodzą się bańki spekulacyjne. I to właśnie moment, w którym zarówno inwestycja w nieruchomości, jak i gra na giełdzie staje się niebezpiecznie ryzykowna.
Czy nieruchomości to dobra inwestycja – kluczowe pytania:
1. Jakie makroekonomiczne czynniki jednocześnie ochładzają rynek mieszkaniowy i wprowadzają niepewność na GPW?
2. Dlaczego tradycyjny model „kup i trzymaj” na rynku nieruchomości przestał się sprawdzać?
3. W jaki sposób polityka kredytowa banków wpłynęła na popyt inwestycyjny?
4. Czy polska giełda jest w stanie oderwać się od globalnych trendów i krajowych problemów gospodarczych?
5. Gdzie w takim razie szukać bezpiecznych przystani dla kapitału w czasie wysokiej inflacji i niestabilności?
Gospodarcze trzęsienie ziemi – czynniki, które niszczą popyt
Zarówno rynek nieruchomości, jak i GPW są niezwykle wrażliwe na decyzje podejmowane w gabinetach rządzących i centralnych banków. Obecna sytuacja to efekt nałożenia się kilku negatywnych trendów, które skutecznie zniechęcają inwestorów.
Wysokie stopy procentowe NBP
To absolutny zabójca popytu na kredyty hipoteczne. Koszt finansowania inwestycji mieszkaniowej wzrósł dwu-, a nawet trzykrotnie w stosunku do rekordowo niskich stawek sprzed kilku lat. Dla inwestorów liczy się marża. Gdy koszty finansowania zbliżają się lub nawet przewyższają potencjalny przychód z najmu, inwestycja w nieruchomości przestaje być opłacalna. Analogicznie, wysokie stopy ochładzają koniunkturę gospodarczą, uderzając w zyski spółek giełdowych, co w dłuższej perspektywie musi znaleźć odzwierciedlenie w notowaniach.
Inflacja i drożyzna
Choć inflacja spada, jej skutki wciąż są odczuwalne. Rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny windują ceny nowych mieszkań, a to z kolei zniechęca kupujących. Dla inwestorów giełdowych inflacja oznacza natomiast agresywną politykę monetarną, która odcina tani pieniądz napędzający hossę – jak pokazują analizy mBank Research.
Programy socjalne (bezpieczny kredyt 2%)
Paradoksalnie, programy rządowe mające ułatwić dostęp do mieszkań rodzinom, wykluczyły z rynku inwestorów. Deweloperzy skupili się na segmencie mieszkaniowym objętym dopłatami, porzucając budownictwo pod wynajem. Inwestor instytucjonalny i prywatny zostali zepchnięci na margines, a rynek stał się mniej płynny. To pokazuje, jak polityka może w jednej chwili zdestabilizować cały segment inwestycyjny.
Nadpodaż w dużych miastach
W ostatnich latach oddano do użytku rekordową liczbę mieszkań. Gdy jednocześnie spada popyt inwestycyjny, na rynku pojawia się nadwyżka podaży. To prowadzi do wydłużenia czasu sprzedaży i spadku rentowności najmu, co dodatkowo zniechęca inwestorów. Rynek z rynku sprzedającego powoli zmienia się w rynek kupującego.
Spowolnienie gospodarcze i niepewność konsumencka…
Globalne napięcia geopolityczne, spowolnienie w Niemczech (kluczowym partnerze handlowym Polski), oraz wahania kursu złotego wprowadzają ogromną niepewność. Inwestorzy na GPW boją się spowolnienia zysków spółek, a inwestorzy na rynku nieruchomości – spadku siły nabywczej najemców i wzrostu pustostanów.
Giełda to ryzyko? Pytanie czy nieruchomości to dobra inwestycja?
Porównanie: Giełda vs. Nieruchomości – które ryzyko jest większe?
| Parametr | Polska Giełda (GPW) | Rynek Nieruchomości (Inwestycyjny) | Które ryzyko jest większe? |
| Płynność | Bardzo wysoka. Akcje można sprzedać w kilka sekund | Bardzo niska. Sprzedaż mieszkania może trwać miesiącami | Nieruchomości – brak płynności to ogromne ryzyko w czasach spadków |
| Wpływ polityki | Wysoki (podatki, regulacje sektorowe) | Bardzo wysoki (programy socjalne, podatki od najmu, KNF) | Nieruchomości – są bezpośrednim celem polityki społecznej |
| Koszt wejścia | Niski (można zacząć od kilkuset złotych) | Bardzo wysoki (wymaga dużego wkładu własnego i zdolności) | Nieruchomości – bariera wejścia eliminuje wielu inwestorów |
| Możliwość dźwigni | Ograniczona (marżowanie) | Wysoka (kredyt hipoteczny) | Nieruchomości – dźwignia zwiększa zarówno zyski, jak i straty |
| Wrażliwość na stopy % | Wysoka (tańszy pieniądz napędza hossę) | Bardzo wysoka (bez taniego kredytu popyt inwestycyjny zamiera) | Nieruchomości – są wprost zależne od kosztu finansowania |
| Perspektywy 2024/25 | Niepewna (uzależniona od globalnej koniunktury) | Ujemna (spadki cen, nadpodaż, wysokie koszty kredytu) | Nieruchomości – krótkoterminowe perspektywy są wyjątkowo słabe |
Jak widać, obecnie inwestycja w nieruchomości wiąże się z większymi, krótkoterminowymi ryzykami niż lokowanie kapitału na giełdzie, która ma choćby przewagę płynności.
Jeśli znamy ryzyko… giełda czy nieruchomości to dobra inwestycja?
Zagrożenia:
- Gwałtowna korekta cen mieszkań – szczególnie w segmentach premium i inwestycyjnych w dużych miastach.
- Rosnące bezrobocie i spadek siły nabywczej – co może przełożyć się na problemy z wynajmem i spadek przychodów najemców.
- Dalsze zaostrzanie polityki regulacyjnej – np. kolejne podatki dla posiadaczy więcej niż jednego mieszkania.
- Exodus kapitału zagranicznego z GPW – pogłębiający stagnację warszawskiej giełdy.
- Bankructwa mniejszych deweloperów – którzy nie wytrzymali presji kosztów i spadku sprzedaży.
Możliwości i rozwiązania:
- Dywersyfikacja portfela. Nie wkładaj wszystkich jajek do jednego kosza.
- Gotówka jest królem. W czasach niepewności posiadanie płynnej gotówki daje siłę przetargową i pozwala na skorzystanie z okazji, które mogą pojawić się na rynku w czasie ewentualnych spadków.
- Inwestycja w siebie i swoją firmę. Czasami najlepszą inwestycją jest rozwój własnych kompetencji lub biznesu, który jest mniej uzależniony od cykli koniunkturalnych.
- Ostrożne podejście do obligacji skarbowych.
- Długi horyzont inwestycyjny. Jeśli już trzymasz mieszkanie, przeczekaj ten trudny okres. Historycznie rynek nieruchomości zawsze odbijał, choć cykle bywają długie.
Giełda w obecnych warunkach rynkowych może stanowić znaczące ryzyko dla inwestorów. Wahania są napędzane przez niestabilność geopolityczną, zmienność kursów walutowych oraz reakcje rynków na kontrowersyjne decyzje polityczne tylko pogłębiają problem. Z kolei mieszkania, domy czy działki tradycyjnie postrzegane jako bezpieczna przystań, tracą ten status. Główne powody to spadający popyt, ogromny wzrost cen w ostatnich latach oraz wysokie koszty kredytów hipotecznych. Mimo iż zazwyczaj nieruchomości to dobra inwestycja… w obecnych warunkach rynkowych stwierdzenie to uległo zdewaluowaniu. Dodatkowo, polityka rządu oraz zmiany demograficzne jeszcze bardziej wpływają na niestabilność, przez co nieruchomości są dobrą inwestycją tylko dla tych, którzy dysponują wystarczająco dużym kapitałem, a zakup „kolejnego” mieszkania nie jest dla nich ryzykiem.
Z kolei nieruchomości, tradycyjnie postrzegane jako bezpieczna przystań, tracą ten status z powodu spadającego popytu, ogromnych wzrostów cen w ostatnich latach oraz wysokich kosztów kredytów hipotecznych. Mimo iż zazwyczaj nieruchomości to dobra inwestycja… w obecnych warunkach rynkowych stwierdzenie to uległo zdewaluowaniu. Dodatkowo, polityka rządu oraz zmiany demograficzne jeszcze bardziej wpływają na niestabilność, przez co nieruchomości to dobra inwestycja tylko dla tych, którzy dysponują wystarczająco dużym kapitałem, a zakup kolejnego mieszkania nie jest dla nich ryzykiem.
Sytuacja inwestycyjna w Polsce jest wyjątkowo skomplikowana. Nie tylko giełda jest ryzykowna z powodu globalnej niepewności i wysokich wycen. Inwestycja w nieruchomości utraciła swój blask jako bezpieczna przystań, stając się mało atrakcyjna z powój wysokich kosztów finansowania, wrogiej polityki rządowej i nadpodaży. Dla inwestorów prywatnych nadszedł czas ostrożności, dywersyfikacji i budowy poduszki bezpieczeństwa. Najgorszym możliwym ruchem teraz jest działanie pod wpływem paniki lub bezrefleksyjne podążanie za trendami z przeszłości.
***
Przeczytaj także:
Analiza nowego podatku od pustostanów w Krakowie. Kto tak na prawdę zapłaci podatek od pustostanów: deweloperzy, fundusze inwestycyjne, czy zwykli mieszkańcy? Poznaj ukryte konsekwencje i dowiedz się o co tak naprawdę może chodzić. [czytaj dalej…]
Zapraszamy do kontaktu!