Podatek od balkonu, kto zapłaci za remont balkonu i garażu?

Balkon to dla wielu osób symbol swobody, mała oaza spokoju w miejskiej dżungli. Jednak od pewnego czasu stał się również przedmiotem żywych dyskusji i kontrowersji prawnych. Podatek od balkonu, choć brzmi jak oksymoron, stał się rzeczywistością tysięcy Polaków. Niewątpliwie temat jest dość zawiły a nowe obciążenie budzi wiele emocji. Artykuł ten nie tylko przybliża samo zagadnienie, ale także wskazuje jego praktyczne konsekwencje, plusy i minusy oraz niewidoczne na pierwszy rzut oka pułapki. Czy słusznie się obawiamy? Czy może to kolejny, nie do końca przemyślany pomysł samorządów?

Podatek od balkonu – czym jest

Termin „podatek od balkonu” to tak naprawdę potoczna nazwa opłaty za zajęcie pasa drogowego. Nie jest to klasyczny podatek, a opłata lokalna, której podstawę prawną znajdziemy w ustawie z 21 marca 1985 roku o drogach publicznych. Zgodnie z art. 40 tej ustawy, za zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową czy utrzymaniem dróg pobiera się opłatę. Pas drogowy definiowany jest jako wydzielony grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią. Oznacza to, że nie tylko jezdnia czy chodnik należą do miasta, ale także przestrzeń nad nimi. Jeśli więc balkon, loggia czy nawet gzyms wystają poza obrys budynku i znajdują się nad terenem drogi publicznej, zgodnie z prawem znajdują się one w pasie drogowym i podlegają opłacie .

Kluczowe orzeczenie NSA

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 września 2023 roku (II GSK 625/20) jednoznacznie potwierdził tę interpretację. Sąd stwierdził, że granica pasa drogowego biegnie wzdłuż ściany budynku, a wszystko, co wystaje poza jej linię (balkony, gzymsy), wkracza w przestrzeń drogi publicznej i podlega opłacie.

Kogo dotyczy podatek od balkonu, czy wszyscy muszą płacić?

Wbrew powszechnej panice, podatek od balkonu nie dotyczy każdego właściciela mieszkania z balkonem. Obowiązuje on tylko w specyficznych sytuacjach:

• lokalizacja budynku, dotyczy głównie budynków położonych tuż przy ulicy, których elewacja stanowi granicę pasa drogowego. W przypadku domów stojących głębiej w działce, gdzie balkon nie wystaje nad chodnikiem lub jezdnią, opłata nie jest naliczana,
• data budowy, w wielu miastach (np. Poznaniu) opłata dotyczy przede wszystkim nowych inwestycji – tych, które powstały po wejściu w życie odpowiedniej uchwały rady miasta,
• wysokość, to jeden z ciekawszych i mniej oczywistych aspektów. Wysokość, na jakiej znajduje się balkon, ma kluczowe znaczenie dla wysokości opłaty. Im niżej, tym drożej.

Tabela: Przykładowe stawki podatku od balkonu w Krakowie

Jak widać, różnica jest dziesięciokrotna. Argumentacja jest prosta: balkony na niższych kondygnacjach w większym stopniu ingerują w strefę ruchu pieszych i są lepiej widoczne, co ma wpływ na przestrzeń publiczną.

Balkon jako przedmiot opodatkowania – plusy i minusy

1. Potencjalne korzyści (plusy)

• Nowe źródło dochodu dla gmin – samorządy borykają się z rosnącymi kosztami utrzymania infrastruktury, edukacji i opieki społecznej. Opłata ta stanowi dla nich dodatkowe, choć niewielkie, źródło finansowania tych zadań bez konieczności podnoszenia ogólnych stawek podatków lokalnych.
• Sprawiedliwość przestrzenna – teoretycznie opłata ma charakter kompensaty za korzystanie z przestrzeni publicznej (powietrza nad drogą) przez właścicieli prywatnych nieruchomości. Można to postrzegać jako przejaw sprawiedliwości – użytkujący płaci.
• Promowanie racjonalnej urbanistyki – niektórzy urbaniści argumentują, że takie opłaty mogą w dłuższej perspektywie zachęcić deweloperów do bardziej przemyślanego projektowania budynków, może mniej inwazyjnie wkraczających w przestrzeń publiczną.

2. Kontrowersje i wady (minusy)

• Kolejne obciążenie dla mieszkańców – to główny argument przeciwników. Dla wielu osób, zwłaszcza tych w nowych inwestycjach, jest to kolejny, nie zawsze zrozumiały, koszt utrzymania mieszkania, postrzegany jako „danina od powietrza”.
• Pozornie absurdalny charakter – balkon jest integralną, nierozerwalną częścią budynku, a nie ruchomym urządzeniem celowo zajmującym pas drogowy. Dla wielu osób naliczanie za niego opłaty jest po prostu absurdalne i oderwane od rzeczywistości.
• Brak jasności i powszechności – niespójność pomiędzy gminami prowadzi do bałaganu prawnego i wrażenia niesprawiedliwości – dlaczego mieszkaniec Poznania ma płacić, a mieszkaniec Warszawy już nie?
• Koszty poboru – może się okazać, że koszt uruchomienia systemu poboru opłat (prace urzędników, obsługa prawna) będzie wyższy niż wpływy z samego podatku od balkonu, co czyni go nieopłacalnym.

Podatek od balkonu a podatek od nieruchomości – fundamentalna różnica

Bardzo ważne jest, aby nie mylić tych dwóch pojęć. Podatek od balkonu to opłata lokalna za zajęcie pasa drogowego. Tymczasem standardowy podatek od nieruchomości może również uwzględniać balkon, ale w zupełnie innym kontekście.

Powierzchnia balkonu (jeśli jest wykończona i funkcjonalna) jest często wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania, która stanowi podstawę obliczenia podatku od nieruchomości. Szacuje się, że balkon o powierzchni 4–7 m² może podnieść roczny podatek o 20–60 zł . Jest to więc zupełnie inne, odrębne obciążenie.

Co możesz zrobić jako właściciel?

• Sprawdź, czy dotyczy to Ciebie – skontaktuj się z urzędem gminy/miasta lub zarządcą drogi, aby ustalić, czy Twój budynek znajduje się przy pasie drogowym i czy podlega opłacie.
• Sprawdź uchwałę rady miasta – wyszukaj w Internecie uchwałę swojego miasta dotyczącą opłat za zajęcie pasa drogowego. Szukaj działu „Prawo lokalne” lub „BIP” (Biuletyn Informacji Publicznej).
• Dokładnie zmierz powierzchnię – opłata naliczana jest od metra kwadratowego poziomego rzutu balkonu. Samodzielnie zmierz jego powierzchnię, aby zweryfikować ewentualne wyliczenia urzędu.
• Kwestionuj niejasne decyzje – jeśli otrzymasz decyzję o naliczeniu opłaty, która wydaje się nieprawidłowa, masz prawo się od niej odwołać. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie administracyjnym lub nieruchomościach.

Gdzie obowiązuje podatek od balkonu?

Na razie podatek od balkonu nie jest powszechny w całej Polsce, póki co został wprowadzony go w Krakowie, Poznaniu, Lublinie i Szczecinku. Jak widać jego wprowadzenie zależy od decyzji poszczególnych miast, dlatego warto śledzić komunikaty lokalnych władz, ponieważ w obliczu trudności finansowych samorządów lista ta może się szybko poszerzać.

Balkon jako nowy front wydatków
Podatek od balkonu to nie tyle rewolucja, co symboliczny element szerszego trendu i stopniowego poszerzania zakresu opodatkowania oraz regulacji życia w miastach. Dla samorządów jest to sposób na uzupełnienie budżetów, dla mieszkańców – kolejny, często trudny do zaakceptowania, wydatek.

Jego wprowadzenie budzi słuszne wątpliwości natury prawnej, etycznej i praktycznej. Czy słusznie? Z punktu widzenia czysto formalnego – tak, ponieważ opiera się na wyraźnym, choć dawno nieaktualizowanym, zapisie ustawowym i orzecznictwie sądowym. Z punktu widzenia zwykłego Kowalskiego – jest to mało zrozumiałe i odczuwane jako niesprawiedliwe obciążenie.

Przed nami okres testowania tego mechanizmu przez gminy. Czas pokaże, czy okaże się on trwałym elementem krajobrazu prawnego, czy też – pod naporem społecznego sprzeciwu – odejdzie do lamusa. Póki co, decydując się na zakup mieszkania z balkonem w nowym budynku przy ulicy, warto w kosztorysie uwzględnić również ten podatek od balkonu.

Podatek od balkonu a nowe przepisy i koszty – AKTUALIZACJA

Warto nałożyć na siebie inne zmiany prawne, które dotykają właścicieli balkonów. Od kwietnia 2025 roku obowiązują zaostrzone przepisy dotyczące bezpieczeństwa. Obejmują one:

• zakaz grillowania na balkonach w zabudowie wielorodzinnej pod rygorem mandatów sięgających nawet kilku tysięcy złotych,
• restrykcyjne normy obciążenia balustrad – zakaz instalowania ciężkich donic i mebli przy krawędzi,
• obowiązek posiadania ubezpieczenia OC z tytułu użytkowania balkonu, którego koszt szacuje się na 200–600 zł rocznie,

W tym kontekście podatek od balkonu jest dla wielu osób tylko „wisienką na torcie” – kolejnym krokiem ku droższemu i bardziej skomplikowanemu użytkowaniu tej przestrzeni.

Podatek od balkonu a obowiązek remontowy balkonów – nowe przepisy

W kontekście dyskusji na temat podatku od balkonu, który w dużej mierze zależy od jego lokalizacji, znacznie bardziej powszechnym i istotnym finansowo zagadnieniem jest kwestia odpowiedzialności za remont oraz utrzymanie balkonu. Podczas gdy samorządy mogą pobierać opłaty za balkony wystające nad pas drogowy, to w przypadku ich awarii czy destrukcji koszty naprawy okazują się zupełnie innym, znacznie poważniejszym obciążeniem.

I tu właśnie do gry wchodzi fundamentalne rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego, które definitywnie przesądza, kto płaci za remont balkonu wspólnota czy właściciel oraz odpowiada na pytanie, czy w ogóle można żądać naprawy balkonu od wspólnoty. Zasady zmieniły się na tyle, a raczej stały bardziej oczywiste, że każdy właściciel mieszkania z tarasem czy balkonem lub miejscem postojowym w garażu podziemnym powinien je znać.

Rewolucja w zarządzaniu nieruchomościami – precedensowy wyrok NSA

To niewątpliwie historyczny przełom w orzecznictwie. W październiku 2025 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał przełomowe orzeczenie, które definitywnie kończy wieloletnie nieporozumienia i spory dotyczące odpowiedzialności za stan techniczny budynków wielorodzinnych, szczególnie balkonów, tarasów, a nawet garaży podziemnych (sprawa o sygnaturze II OSK 959/23). Co w pewien sposób ustanawia nowy standard zarządzania nieruchomościami wspólnymi.

Kluczowy wyrok NSA ws. remontu balkonów i przecieków w garażach stanowi dziś fundament, na którym opiera się zrozumienie odpowiedzialności za części wspólne. Sąd, analizując sprawy dotyczące zaniedbanych balkonów oraz zawilgoconych garaży podziemnych, wypracował spójną i logiczną wykładnię, podkreślającą, że remont balkonów i przeciekających garaży to obowiązek wspólnoty.

Kontekst spraw i znaczenie wyroków

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzje nakazujące wspólnocie mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości technicznych zarówno w zakresie niszczejących balkonów, jak i przeciekających garaży podziemnych. Wspólnota, kwestionując te nakazy, powoływała się na argument, że są to elementy służące indywidualnym właścicielom. Jednak NSA jednoznacznie odrzucił tę argumentację, opierając się na wykładni art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Sędziowie podkreślili, że konstrukcja nośna balkonu oraz strop i ściany garażu podziemnego pełnią fundamentalną funkcję ochronną dla całego budynku. Są to elementy, które – choć użytkowane indywidualnie – służą zabezpieczeniu wspólnej nieruchomości wszystkich właścicieli.

Balkony, tarasy i garaże podziemne jako elementy konstrukcyjne – nowe zasady

Aby w pełni zrozumieć rewolucję, jaką przyniosło orzecznictwo NSA, należy cofnąć się do źródła, czyli do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Kluczowy dla tej kwestii jest art. 3 ust. 2, który definiuje nieruchomość wspólną jako te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. To słowo „wyłącznie” okazało się kluczowe.

Sąd uznał, że choć z balkonu czy konkretnego miejsca garażowego korzysta de facto jeden właściciel, to sama konstrukcja nośna balkonu, jego izolacja termiczna i przeciwwilgociowa, a także strop nad garażem podziemnym, pełnią funkcję służebną wobec całego budynku. Są one jak system naczyń połączonych – awaria na jednym balkonie może prowadzić do zawilgoceń w lokalu poniżej, a przeciek w garażu podziemnym do degradacji fundamentów i rozwoju grzybów pleśniowych w partiach mieszkalnych.

Balkon jako element konstrukcyjny budynku

NSA w wyroku z dnia 15 października 2025 roku szczegółowo wyjaśnił, że balkon nie jest jedynie dodatkiem do lokalu, ale integralną częścią konstrukcji budynku. Sąd wskazał, że:
– płyta balkonowa stanowi kontynuację stropu
– izolacje termiczne i przeciwwilgociowe zabezpieczają całą konstrukcję
– systemy odwodnienia balkonów chronią elewację i niższe kondygnacje

Garaż podziemny jako element strukturalny

• strop garażu podziemnego często pełni funkcję odwróconego fundamentu
• ściany garażu stanowią zabezpieczenie przed parciem gruntu
• izolacje przeciwwilgociowe chronią cały budynek przed wodą gruntową

Praktyczne konsekwencje po wyroku NSA dla wspólnot mieszkaniowych

Praktyczne skutki tego orzeczenia są nie do przecenienia. Przede wszystkim, zarządy wspólnot zyskały jasny mandat do uwzględniania remontów balkonów i napraw hydroizolacji garaży w wieloletnich planach remontowych oraz w corocznych budżetach. Oznacza to, że fundusz remontowy, zasilany przez wszystkich właścicieli, może i powinien być wykorzystywany na te cele.

Ponadto, wspólnoty nie mogą już uchwalić wewnętrznego regulaminu, który zrzucałby odpowiedzialność za te elementy na poszczególnych lokatorów. Taka uchwała byłaby sprzeczna z prawem i nieważna. Dla właścicieli lokali jest to ogromne ułatwienie – problemy, które dotąd były ich „prywatną” sprawą, często wymagającą dużych, nieplanowanych nakładów finansowych, stały się wspólną inwestycją w nieruchomość.

Obowiązki zarządów wspólnot

• uwzględniać remonty balkonów i naprawy garaży w wieloletnich planach remontowych
• prowadzić regularne przeglądy techniczne tych elementów
• gromadzić środki w funduszu remontowym na te cele

Harmonogram wdrażania zmian – mają 12 miesięcy na

• zaktualizowanie regulaminów
• dostosowanie planów remontowych
• przeprowadzenie inwentaryzacji stanu technicznego

Remont zaniedbanych balkonów – procedury, obowiązki, finansowanie

W kontekście utrwalonego już w orzecznictwie stanowiska, fundamentalne pytanie: kto zapłaci za remont balkonu wspólnota czy właściciel otrzymujemy wyczerpującą i jednoznaczną odpowiedź. Odpowiedzialność, zarówno finansowa, jak i organizacyjna, spoczywa w całości na barkach wspólnoty mieszkaniowej.

Obowiązek remontu powstaje w sytuacjach gdy:

• występują głębokie spękania konstrukcyjne płyty balkonowej
• nastąpiła korozja zbrojenia prowadząca do odpadania tynku
• występują przecieki na niższe kondygnacje
• stwierdzono ugięcie konstrukcji powyżej dopuszczalnych norm

Gdy balkon wykazuje oznaki poważnej destrukcji, to właśnie zarząd wspólnoty jest zobowiązany do podjęcia natychmiastowych i skutecznych działań naprawczych. W takiej sytuacji, właściciel lokalu nie tylko ma pełne prawo, ale wręcz powinien żądać naprawy balkonu od wspólnoty, składając w tym celu odpowiedni wniosek na piśmie z szczegółowym opisem usterki, załączoną dokumentacją fotograficzną oraz stanowczym wezwaniem do niezwłocznego usunięcia zagrożenia, które może naruszać interesy innych mieszkańców.

Zakres obowiązków wspólnoty – od prewencji po kompleksowe naprawy

Obowiązek wspólnoty mieszkaniowej ma charakter kompleksowy i nie ogranicza się wyłącznie do doraźnej reakcji na zaawansowane już uszkodzenia. Obejmuje on cały szereg działań, od prewencyjnych po naprawcze.

W kontekście planowania, zasadne jest pytanie: czy wspólnota finansuje remont balkonu w ramach rutynowo przyjmowanego planu gospodarczego? Odpowiedź brzmi: tak, i jest to jej standardowy obowiązek. Wspólnota, poprzez zarząd, powinna regularnie, najlepiej w ramach corocznych przeglądów technicznych, inwentaryzować stan wszystkich balkonów w budynku.

W przypadku stwierdzenia oznak postępującej degradacji, takich jak pogarszający się stan powłok malarskich, drobne spękania czy utrata szczelności, powinna ona uwzględnić ich renowację w wieloletnim planie remontowym i corocznym budżecie.

Gdy zaś dojdzie już do poważnej awarii, kluczowe jest ustalenie, kto zapłaci za remont balkonu. Zgodnie z wyrokiem NSA, koszty takie są pokrywane z funduszu remontowego wspólnoty, do którego składają się wszyscy właściciele lokali, zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami. Oznacza to, że ostatecznie koszty naprawy zaniedbanego balkonu rozkładają się proporcjonalnie na wszystkich członków wspólnoty.

Jak właściciel lokalu może skutecznie dochodzić swoich praw – procedura krok po kroku

Dla zaniepokojonego właściciela, który zastanawia się, kto ma naprawić zniszczony balkon przynależny do jego mieszkania, procedura jest klarowna i wieloetapowa:

KROK 1: Dokumentacja
Wykonanie szczegółowej dokumentacji fotograficznej lub filmowej uszkodzeń, najlepiej z datą wykonania zdjęć. Należy udokumentować:
– głębokość i rozległość spękań
– stan korozji zbrojenia
– obecność przecieków i zawilgoceń
– ogólny stan techniczny konstrukcji

KROK 2: Zawiadomienie pisemne
Złożenie szczegółowego, pisemnego zawiadomienia do zarządcy lub zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Pismo powinno zawierać:
– precyzyjny opis uszkodzeń
– datę ich zaobserwowania
– wyraźne wezwanie do podjęcia naprawy w określonym, racjonalnym terminie (zwykle 30 dni)
– załączoną dokumentację fotograficzną

KROK 3: Eskalacja na forum wspólnoty
W przypadku bezczynności lub odmowy ze strony zarządu, sprawę należy eskalować na forum całej wspólnoty, podczas najbliższego zebrania wspólnoty. Na tym etapie warto:
– przedstawić problem w szerszym kontekście
– podkreślić, że zaniedbanie jednego balkonu może prowadzić do poważnych konsekwencji dla całej nieruchomości
– wskazać na bezpośredni wpływ zaniedbań na portfele wszystkich współwłaścicieli

KROK 4: Interwencja urzędowa
Jeśli i to nie przyniesie rezultatu, ostatecznym i niezwykle skutecznym argumentem jest powiadomienie miejscowego Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Organ ten, działając na podstawie uprawnień nadanych mu przez Prawo budowlane, może – i często to robi – wydać decyzję administracyjną nakazującą wspólnocie niezwłoczne usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, pod rygorem nałożenia dotkliwej kary grzywny.

Dlaczego zaniedbane balkony to zagrożenie dla wszystkich – kwestia bezpieczeństwa

Nie można również zapominać o najważniejszym aspekcie, jakim jest bezpieczeństwo. Zaniedbany balkon, z korodującą konstrukcją nośną, to realne zagrożenie dla życia i zdrowia nie tylko osób z niego korzystających, ale także dla przechodniów na chodniku poniżej. Odpadający fragment płyty balkonowej lub balustrady może spowodować tragiczny w skutkach wypadek.

Ponadto, przecieki przez nieszczelny balkon prowadzą do zawilgoceń ścian, rozwoju grzyba pleśniowego wewnątrz konstrukcji budynku, a w konsekwencji do pogorszenia stanu technicznego lokali znajdujących się poniżej i powstawania w nich niezdrowego mikroklimatu. Dlatego też utrzymanie balkonów w stanie pełnej sprawności technicznej jest obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej, który wykracza daleko poza kwestie czysto estetyczne czy własnościowe, stając się kwestią odpowiedzialności cywilnej.

Współpraca wspólnoty mieszkaniowej w zakresie remontu balkonu została prawnie uregulowana w sposób, który stawia na pierwszym miejscu wspólny interes mieszkańców oraz bezpieczeństwo. Należy pamiętać, że remont balkonu w budynku wielorodzinnym to nie jest wyłącznie prywatny problem użytkownika, ale wspólna, strategiczna inwestycja w trwałość, bezpieczeństwo i długoterminową wartość całej nieruchomości, co ostatecznie służy wszystkim jej mieszkańcom.

Naprawa przeciekających i zawilgoconych garaży podziemnych – kto odpowiada

Nasuwają się pytania: kiedy wspólnota musi działać i kto zapłaci za remont zawilgoconego garażu? W sposób analogiczny do kwestii balkonów, uregulowana została prawnie sytuacja dotycząca przestrzeni garażowych, a w szczególności tych zlokalizowanych w podziemiach budynków wielorodzinnych. Gdy pojawia się problem uporczywego zawilgocenia w garażu lub widoczne, stale powtarzające się przecieki w garażu podziemnym, pojawia się zasadnicze pytanie: kto zapłaci za remont zawilgoconego garażu?

Zgodnie z linią orzeczniczą zapoczątkowaną i utrwaloną przez NSA, odpowiedź jest spójna i jednoznaczna – odpowiedzialność ciąży na wspólnocie mieszkaniowej. Strop garażu podziemnego, jego ściany zewnętrzne stykające się z gruntem oraz wszelkie instalacje przechodzące przez te przestrzenie są integralnymi częściami konstrukcji budynku. Ich szczelność, a co za tym idzie stan techniczny, bezpośrednio i w fundamentalny sposób wpływa na stan techniczny fundamentów, ścian nośnych całego obiektu oraz instalacji przebiegających w jego rejonie.

Źródła problemów i szczegółowy zakres odpowiedzialności wspólnoty

W praktyce, pytanie czy wspólnota może usunąć przecieki w garażu wynikające np. z nieszczelnej lub starzejącej się izolacji pionowej i poziomej, jest pytaniem retorycznym. Nie tylko może, ale ma taki prawny, wynikający z ustawy o własności lokali, obowiązek.

Odpowiedzialność wspólnoty ma charakter kompleksowy i obejmuje przede wszystkim zidentyfikowanie oraz trwałe usunięcie pierwotnej przyczyny zawilgocenia w garażu. W zdecydowanej większości przypadków, źródło problemu leży po stronie wadliwej lub uszkodzonej hydroizolacji przegród budowlanych (ścian, stropu) oddzielających garaż od gruntu, lub też w uszkodzonej instalacji wodno-kanalizacyjnej będącej własnością wspólną.

W związku z tym, ścisły związek pomiędzy obowiązkiem wspólnoty a naprawą zawilgoconego garażu jest niepodważalny. Wspólnota musi sfinansować, zlecić i nadzorować kompleksowy remont przeciekającego garażu, który zazwyczaj obejmuje takie działania, jak:
– iniekcja ciśnieniowa przegród betonowych
– odtworzenie lub wykonanie nowej powłoki hydroizolacyjnej
– osuszenie murów
– naprawę ewentualnych uszkodzeń konstrukcyjnych, do których doprowadziła długotrwała wilgoć

W takim, niestety dość powszechnym, scenariuszu, ostateczne koszty naprawy przecieków w garażu ponosi wspólnota mieszkaniowa, a nie indywidualny użytkownik miejsca postojowego, który jest jedynie „konsumentem” tej części wspólnej nieruchomości.

Praktyczny przewodnik dla użytkowników posiadających zawilgocony garaż podziemny

Właściciel lub użytkownik garażu, który boryka się z tym uciążliwym i potencjalnie niebezpiecznym problemem, powinien postępować według sprawdzonej procedury, analogicznej do tej stosowanej w przypadku wadliwego balkonu.

KROK 1: Kompleksowa dokumentacja
Podstawą jest zawsze rzetelne udokumentowanie szkód. Należy wykonać szczegółową dokumentację fotograficzną lub filmową, która ukazuje:
– wilgotne plamy na ścianach i stropie
– wykwity solne świadczące o podciąganiu kapilarnym
– ślady pleśni i grzybów
– stałe kapanie wody z przełazów instalacyjnych
– kałuże na podłodze podczas opadów

KROK 2: Formalne pismo do zarządcy
Na podstawie dokumentacji, należy skierować oficjalne, pisemne pismo do zarządcy wspólnoty. W piśmie tym, poza opisem problemu, warto podkreślić, że przecieki w garażu podziemnym stanowią realne zagrożenie dla stabilności i trwałości całej konstrukcji budynku, co bezpośrednio narusza interesy wszystkich współwłaścicieli i może prowadzić do lawinowego wzrostu przyszłych kosztów remontowych dla całej wspólnoty.

KROK 3: Wykorzystanie opinii biegłego
W przypadku sporów co do źródła przecieków, warto rozważyć zlecenie opinii biegłego budowlanego, której koszt może zostać później obciążony na wspólnotę jako strona przegrywająca spór.

KROK 4: Interwencja nadzoru budowlanego
Jeśli pomimo to wspólnota bagatelizuje problem lub otwarcie odmawia podjęcia działań, z pomocą ponownie przychodzi Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Organ ten, po przeprowadzeniu oględzin, wyda decyzję administracyjną, która w sposób prawnie wiążący nakaże wspólnocie usunięcie nieprawidłowości.

Dzięki przełomowemu wyrokowi NSA, pytanie kto poniesie koszty naprawy przecieków w garażu zostało prawnie rozstrzygnięte na korzyść właścicieli lokali, którzy nie powinni i nie muszą samodzielnie finansować skomplikowanych i kosztownych napraw elementów stanowiących trwałą i integralną część ich nieruchomości wspólnej.

Długofalowe skutki zaniedbań – od spadku wartości po zdrowie mieszkańców

Warto uświadomić sobie szerszy kontekst konsekwencji, jakie niosą ze sobą zaniedbane przecieki w garażach. Długotrwała wilgoć to nie tylko nieprzyjemny zapach i uszkodzenia przechowywanych przedmiotów. To przede wszystkim bezpośrednie zagrożenie dla konstrukcji żelbetowej.

Wilgoć przenikająca do stropu i ścian prowadzi do korozji zbrojenia, co skutkuje pękaniem i osłabieniem betonu, a w skrajnych przypadkach może zagrażać nośności konstrukcji. Ponadto, zawilgocone i zagrzybione przestrzenie garaży podziemnych często sąsiadują z pionami instalacyjnymi i windami, przez które wilgoć i zarodniki pleśni mogą migrować do wyższych partii budynku, negatywnie wpływając na klimat pomieszczeń mieszkalnych i zdrowie mieszkańców.

Dlatego też terminowe usuwanie przecieków przez wspólnotę to nie tylko spełnienie obowiązku prawnego, ale także kluczowa inwestycja w utrzymanie wartości rynkowej całej nieruchomości oraz w zdrowie i komfort życia jej mieszkańców.

Nowa rzeczywistość w podatkach od balkonów i ich remontach

Podatek od balkonu to w rzeczywistości opłata za zajęcie pasa drogowego. Obowiązuje tylko wtedy, gdy balkon wystaje nad drogę publiczną, głównie w nowych budynkach przy ulicy. Jego wysokość zależy od miasta i piętra – im niżej, tym opłata wyższa. Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził w 2023 roku, że taka opłata jest zgodna z prawem. Dla samorządów to dodatkowy dochód, a dla mieszkańców – kolejny koszt utrzymania mieszkania.

Z kolei wyroki NSA z 2025 roku w sprawie zaniedbanych balkonów (zawilgoceń w garażach podziemnych) definitywnie kończą okres niejasności w kwestii odpowiedzialności. Dla właścicieli oznacza to większe bezpieczeństwo prawne i ochronę przed nieuzasadnionymi kosztami. Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą już uchylać się od obowiązku dbania o te elementy, które – choć użytkowane indywidualnie – stanowią integralne części wspólnej nieruchomości. Dlatego Wspólnoty stoją przed koniecznością dostosowania swoich praktyk do nowych standardów. Niewątpliwie dla całego rynku nieruchomości będzie to impuls do podnoszenia standardów utrzymania budynków, który może wyznaczyć nowy standard dbałości o wspólne mienie, który w dłuższej perspektywie służy wszystkim stronom.

***

Mamy nadzieję, że artykuł okazał się pomocny w zrozumieniu tematu. Zachęcamy do podzielenia się swoją przemyśleniami w komentarzach pod artykułem. Jesteśmy ciekawi Twojej perspektywy… może Twoje doświadczenia okażą się pomocne dla innych czytelników. Napisz coś od siebie!

***
Coś co może Cię jeszcze zainteresować: Podatek od garażu