Mimo rozpowszechnienia ksiąg wieczystych nadal istnieje wiele nieruchomości, których stan prawny nie został do dnia dzisiejszego uregulowany. Z różnych powodów na rynku nieruchomości można znaleźć nieruchomości bez księgi wieczystej. Zazwyczaj nieruchomości te były sprzedawane na podstawie odręcznie napisanej umowy sprzedaży lub przekazywane członkom rodziny w formie darowizny, bez sporządzania aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywcę lub obdarowanego. Przepisy kodeksu cywilnego określają, że umowa zawarta w formie innej niż akt notarialny jest w świetle obecnie obowiązujących przepisów, nieważna.
Stan prawny nieruchomości określa się jako wszelkie prawa przysługujące danej nieruchomości, natomiast regulowanie stanów prawnych sprowadza się do określenia aktualnego stanu prawnego danej nieruchomości. Z praktyki wiemy jednak, że wiele nieruchomości nie ma uregulowanego stanu prawnego. Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym nie może zostać sprzedana, ani też przekazana w formie darowizny, nie może być również wykorzystywana jako zabezpieczenie kredytów, oraz mogą pojawić się trudności przy prowadzeniu inwestycji budowlanych. Dotyczy to również gospodarstw rolnych, które w takiej sytuacji nie mogą korzystać z dotacji unijnych.
Regulowanie stanów prawnych
Regulowanie stanów prawnych nieruchomości to postępowanie w sprawie ustalenia osób mających prawny udział we własności oraz postępowanie geodezyjno-prawne mające na celu ustalenie zasięgu tego prawa poprzez ustalenie położenia linii granicznych. To nic innego jak przeprowadzenie procedury, która zaowocuje uzyskaniem korzyści z posiadanej własności lub prawa albo która doprowadzi do najkorzystniejszego rozstrzygnięcia w przypadku skomplikowanego stanu prawnego nieruchomości.
Regulowanie stanów prawnych
Dokumenty, na podstawie których ustalany jest przebieg granic nieruchomości: są to przede wszystkim dokumenty stwierdzające stan prawny nieruchomości, czyli odpisy z ksiąg wieczystych, aktów notarialnych, prawomocne orzeczenia i ugody sądowe, czy ostateczne decyzje administracyjne; dokumenty określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości (dokumenty geodezyjne zawierające dane liczbowe do określenia przebiegu granicy oraz mapy lub inne elementy umożliwiające rekonstrukcję, lub analizę przebiegu granic).
Uregulowany stan prawny wynikający z np. założonych ksiąg wieczystych nie określa prawnego zakresu tego prawa, ale dopiero sporządzenie odpowiedniej dokumentacji geodezyjno – prawnej jednoznacznie określa przebieg granic nieruchomości ustalonych na podstawie stanu prawnego.
Dokumentacja jest wymagana ze względów prawnych, gdy istnieje rozbieżność między danymi w ewidencji gruntów i budynków a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Mapy do celów prawnych służą do podejmowania działań prawnych. Przede wszystkim są niezbędne do założenia ksiąg wieczystych, zasiedzenia, wywłaszczenie, podziału gruntów.
Regulowanie stanów prawnych nieruchomości to tak naprawdę szereg procedur i kroków, które należy wykonać.
Jednym z podstawowych jest utworzenie księgi wieczystej, czyli rejestru publicznego, w którym ewidencjonowane są wszystkie istotne sprawy dotyczące budynków lub gruntów. Przy ustalaniu zasadności roszczenia do określonej nieruchomości należy wziąć pod uwagę kwestie dziedziczenia, uznania zasiedzenia lub służebności. Wnioski powinny być poparte analizą konkretnych dostępnych informacji i dokumentówm.in. tych dostępnych w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym. Sprzedaż lub dzierżawa jest możliwa dopiero po stwierdzeniu zasadności roszczenia w stosunku do przepisów.
Dlaczego tak ważne jest regulowanie stanów prawnych nieruchomości
Regulacja stanu prawnego nieruchomości ma wiele zalet. Przede wszystkim należy pamiętać, że nieruchomość bez księgi wieczystej sprawia duże trudności przy sprzedaży. Zakup jest teoretycznie możliwy, ale niesie ze sobą znaczne ryzyko. W rzeczywistości jest to poważny problem zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Tym samym uregulowany stan prawny pozwala na bezpieczny obrót nieruchomościami. Ale to nie wszystko. Po przeprowadzeniu tego typu procedury nieruchomość może być wykorzystana jako zabezpieczenie hipoteki. Trudno też wyobrazić sobie inwestowanie na terenach, gdzie własność jest niejasna. W przypadku gospodarstw pojawia się również kwestia dopłat z Unii Europejskiej. Gospodarstwa o niejasnym statusie formalnym nie mogą otrzymywać dotacji. Transakcje nieruchomościami o nieuregulowanym stanie prawnym są bardzo ograniczone, a czasem wręcz niemożliwe. Takie nieruchomości mają niższą wartość, trudno je sprzedać, a nawet przekazać, nie mogą stanowić zabezpieczenia kredytu, są trudne do zainwestowania, a czasem do wynajęcia. Nieuregulowany stan prawny to różne sytuacje: od wątpliwości dotyczących własności (w przypadku roszczeń reprywatyzacyjnych czy zasiedzenia), poprzez problemy z obciążeniami („stare” hipoteki, niewypełnione służebności) po trudności w korzystaniu z nieruchomości.
Sposoby regulowanie stanów prawnych są następujące:
Od postępowania sądowego, przez postępowanie administracyjne, po rozwiązania umowne. Regulacja prawna to pojęcie szerokie. Księgi wieczyste mogą zawierać nieaktualne lub błędne wpisy, uwzględniają również spory między właścicielami dotyczące korzystania z nieruchomości wspólnej lub tego, kto przejmuje nieruchomość lub jej część (podział nieruchomości). Są to również kwestie administracyjne wynikające z nieważnych decyzji nacjonalizacyjnych lub wywłaszczeniowych, czy żądania zwrotu wywłaszczonych lub niewywłaszczonych nieruchomości.
Jest to również sytuacja, która wynika ze zdarzenia losowego, takiego jak śmierć. Jeżeli z powodu śmierci właściciela lub użytkownika wieczystego nie przeprowadzono postępowania spadkowego, stan prawny nieruchomości widniejący w księdze wieczystej jest niezgodny z faktycznym stanem prawnym. Taka nieruchomość również ma nieuregulowany stan prawny. Przy braku księgi wieczystej samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku nie stanowi podstawy wpisu prawa własności. Aby sąd mógł założyć księgę wieczystą i wpisać spadkobierców jako właścicieli nieruchomości konieczne jest, aby przedstawili oni dokument potwierdzający, że zmarły był właścicielem nieruchomości. Jeśli spadkobiercy wykażą, że zmarły był właścicielem nieruchomości i przedstawią postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, sąd założy księgę wieczystą i dokona wpisu spadkobierców jako prawowitych właścicieli.
Regulowanie stanów prawnych
Brak uregulowania stanu prawnego nieruchomości może być też spowodowany obecnością licznych współwłaścicieli danej nieruchomości, jak ma to miejsce w przypadku kamienic. W takiej sytuacji mieszkaniec danego mieszkania w kamienicy jest w ułamku współwłaścicielem kamienicy. Udział w tej kamienicy kupił od osoby, która poprzednio zajmowała obecne mieszkanie. W tym przypadku osoba zajmująca określone mieszkanie w kamienicy nie jest jego właścicielem, ale posiada udziały we współwłasności całej kamienicy. Może to prowadzić do wielu niekorzystnych następstw zarówno w relacjach z innymi właścicielami, jak i z organami administracji. Procedura zniesienia współwłasności jest dość kosztowną i długotrwałą procedurą, a jednocześnie wskazywana przez prawników jako jedyną prowadzącą do uregulowania stanu prawnego. Zajmujemy się regulowaniem stanów prawnych nieruchomości. Korzyści płynące z uregulowania stanu prawnego nieruchomości zwiększają wartość nieruchomości i prawdopodobieństwo jej sprzedaży, a nawet uzyskania kredytu hipotecznego.
Rregulowanie stanów prawnych
Zapewniamy naszym klientom kompleksowe wsparcie w działaniach zmierzających do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości. Prowadziliśmy już wiele rodzajów spraw związanych z regulacją stanów prawnych nieruchomości. Wiemy, jak skomplikowane mogą być tego typu sprawy, włączając w to uzyskanie wszelkich niezbędnych dokumentów. Wybierając nasze wsparcie, możesz liczyć na szeroki zakres działań prowadzących do potwierdzenia tytułu własności. Gwarantujemy profesjonalne doradztwo w kwestiach formalno-administracyjnych oraz wybór najkorzystniejszych metod uzyskania pożądanego efektu. Masz pytania? Skontaktuj się z nami, odpowiemy na wszystkie nurtujące Cię pytania i udzielimy potrzebnych informacji.
***
Przeczytaj także:
Skup gruntów rolnych Kraków – Jeżeli jesteś właścicielem gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miasta, o powierzchni do 1 ha, masz prawo sprzedać owe grunty rolne osobie fizycznej lub prawnej, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Skup gruntów rolnych Kraków jest uprawniony do nabycia nieruchomości rolnej i nie ma konieczności występowania o zgodę do Dyrektora Generalnego KOWR, pomimo że nie jest rolnikiem indywidualnym. [Czytaj więcej…]