Kluczowym pytaniem przy sprzedaży działki jest jej przeznaczenie. Jak sprzedać działkę budowlaną? Określenie czy mamy do czynienia z działką budowlaną, rolną czy inwestycyjną będzie determinowało jej wartość rynkową, a tym samym cenę, za jaką działka zostanie sprzedana. Tak więc, zanim dana działka zostanie wystawiona na sprzedaż, musisz wiedzieć, jak definiuje się ją w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument dostępny publicznie, zwykle na stronie internetowej gminy, na której można sprawdzić, czy jest to działka budowlana, czy rolna.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa również, czy jest to działka budowlana przeznaczona pod budynek jednorodzinny czy wielorodzinny oraz jakie są dokładne warunki zagospodarowania działek na danym terenie. Dotyczą one przede wszystkim minimalnych rozmiarów działek dla domów jednorodzinnych, bliźniaczych czy szeregowych oraz wymagań dotyczących wielkości powierzchni biologicznie czynnej na działce.
Wszystkie powyższe informacje są ważne dla kupującego, ponieważ będzie wiedział, jaki dom może wybudować na danej działce, ale może również wpłynąć na decyzję sprzedającego.
Jak sprzedać działkę budowlaną o dużej powierzchni?
Sprzedaż działki budowlanej o powierzchni ponad 3 tys. metrów kwadratowych jest ograniczona przepisami, z tego powodu trzeba się liczyć z koniecznością podzielenia obszaru na kilka mniejszych działek. Wymaga to opłaty za prace geodezyjne, ale czasami jest jedyną szansą na sukces w sprzedaży dużej działki budowlanej, ponieważ często łatwiej jest znaleźć kogoś, kto chce kupić działkę o powierzchni 10 arów, niż kogoś, kto chce kupić działkę wielokrotnie większą.
Jak sprzedać działkę budowlaną obciążoną hipoteką?
Bardzo ważną kwestią przy sprzedaży nieruchomości jest jej stan prawny. Nie inaczej jest w przypadku działki budowlanej, dlatego przed wystawieniem ogłoszenia o sprzedaży należy rozstrzygnąć kwestie formalne. Zdarza się, że w księdze wieczystej występują nieaktualne zapisy. W księdze wieczystej mogą znajdować się również wpisy związane z obciążeniami hipotecznymi spłaconymi dawno temu, których nikt do tej pory nie wykreślił. Wszystkie te rozwiązania mogą obniżyć ceny działki, więc takie kwestie należy rozwiązać przed wystawieniem działki na sprzedaż.
Przy sprzedaży działki obciążonej hipoteką kupujący często oczekują, że sprzedający zlikwiduje obciążenie, ponieważ nie chce być wierzycielem hipotecznym (zauważ, że zmiana właściciela nieruchomości nie kończy hipoteki). Jeśli cena sprzedaży przekracza saldo kredytu, możliwe jest następujące rozwiązanie: część kwoty zapłaconej przez kupującego trafia do części spłaty, a reszta trafia do sprzedającego. Jeśli jednak saldo kredytu jest większe niż wartość sprzedanej nieruchomości (często dzieje się tak w przypadku kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich), sprzedający może być zmuszony do spłacenia pozostałej kwoty z własnych środków, co sprawia, że transakcja staje się nierentowna.
Jak sprzedać działkę budowlaną, jeżeli posiada wady?
Po zweryfikowaniu powyższych informacji czas na ustalenie ceny wywoławczej działki. Nie jest to łatwe zadanie, ponieważ na ceny działek ma wpływ wiele różnych czynników. Należą do nich wspomniane już przeznaczenie działki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie oraz stan prawny. Jednak istnieją również inne czynniki, które mogą decydować o cenie gruntu, w tym kształt gruntu, jego nachylenie, układ w stosunku do kierunków świata, okolica czy krajobraz. Wartość działki można również zwiększyć poprzez prawomocne pozwolenia na budowę, ale projekt domu, na który wydawane jest pozwolenie, musi być stosunkowo popularny, aby nabywcy dostrzegli w nim znaczną wartość.
Jak sprzedać działkę budowlaną bez korzystania z usług pośrednika?
Osoby, które same decydują się na sprzedaż działki budowlanej, często motywowane są chęcią zaoszczędzenia pieniędzy, ponieważ musieliby zapłacić prowizję za usługi pośrednika. Więc brak prowizji oznacza dla nich większy zysk. Z drugiej strony sprzedający musi być dostępny, bo każda sprzedaż nieruchomości wymaga czasu i zaangażowania. Nie chodzi tylko o kontakt z osobami zainteresowanymi kupnem i pokazanie działki. Trzeba wziąć również pod uwagę potrzebę zasięgania informacji o różnych przepisach i procedurach, czas spędzony w urzędzie, oczekiwania na dokumenty itp. Musimy więc zastanowić się, co jest dla nas ważniejsze – pieniądze czy czas.
Sama sprzedaż działki nie stanowi problemu dla tych, którym się spieszy, oraz tych, którzy mają wiedzę na temat nieruchomości i doświadczenie w ich sprzedaży lub mogą zwrócić się do kogoś, kto może pomóc. Jednak dla tych, którzy mają zamiar sprzedać swoją nieruchomość po raz pierwszy i w szybkim czasie, warto rozważyć skorzystanie z usług pośrednika.
Najważniejszym powodem, dla którego sprzedawcy nie korzystają z usług pośrednika, jest konieczność uiszczenia ww. prowizji. Istnieje również pewne ryzyko napotkania nieprofesjonalnego lub zawodnego biura pośrednictwa. Dlatego przed wyborem pośrednika zwróć uwagę na wszystko, co może potwierdzić jego wiarygodność – opinie innych (na przykład rekomendacje krewnych lub znajomych, którzy korzystali z usług określonego biura), reputację na rynku lub licencję (nie konieczne, ale jest to zaleta pośrednika, ponieważ aby ją otrzymać, muszą być spełnione określone warunki).
Przy sprzedaży działki obciążonej hipoteką kupujący często oczekują, że sprzedający zlikwiduje obciążenie, ponieważ nie chce być wierzycielem hipotecznym (zauważ, że zmiana właściciela nieruchomości nie kończy hipoteki). Jeśli cena sprzedaży przekracza saldo kredytu, możliwe jest następujące rozwiązanie: część kwoty zapłaconej przez kupującego trafia do części spłaty, a reszta trafia do sprzedającego. Jeśli jednak saldo kredytu jest większe niż wartość sprzedanej nieruchomości (często dzieje się tak w przypadku kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich), sprzedający może być zmuszony do spłacenia pozostałej kwoty z własnych środków, co sprawia, że transakcja staje się nierentowna.
Jak sprzedać działkę budowlaną w obecnej sytuacji ekonomicznej?
Obecna sytuacja na rynku sprzedaży działek budowlanych zaczęła się zmieniać późną jesienią 2021 roku wraz z pierwszymi podwyżkami stóp procentowych kredytów. Równocześnie ze wzrostem stóp procentowych obniżyła się zdolność kredytowa Polaków, co doprowadziło do spadku zainteresowania gruntami pod zabudowę. Spadek popytu na działki wynika również ze zwiększonych kosztów budowy, kosztów realizacji oraz ograniczonej podaży materiałów budowlanych.
Drastyczna zmiana na rynku popytu wiąże się m.in. z oprocentowaniem kredytów hipotecznych i wprowadzonym kilka dni temu „nowym prawem deweloperskim”, które zmusi wielu dotychczasowych właścicieli gruntów do rezygnacji z inwestycji do czasu ustabilizowania się cen lub ponownej sprzedaży gruntów.
Największą stratę wartości stanowią grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną poza miastami wojewódzkimi, gdzie koszty realizacji inwestycji są zbliżone do kosztów w dużych ośrodkach miejskich, a klienci realizują zakupy wyłącznie na potrzeby własne.
Jak sprzedać działkę budowlaną, jeżeli: jest usytuowana daleko od miasta (z tym związany jest często trudny dostęp do komunikacji publicznej, odległość szkoły, przedszkola oraz sklepów), posiada wadę ukrytą w papierach (ograniczenia zamieszczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), jest zlokalizowana w pobliżu wody np. rzeczki (wiąże się z tym wyższe ubezpieczenie z powodu zagrożenia powodziowego), jest z niej nieciekawy widok np. na blok mieszkalny i związane z tym ograniczenie spokoju i intymności, posiada prywatną drogę dzieloną z sąsiadami, z którymi nie zawsze jest łatwo się porozumieć, jest wąska, co może stanowić ograniczenia m.in. przy budowie domu, posiada duży spadek terenu, co będzie się wiązało większymi kosztami budowy i komplikacjami (zaletą może być rozległy widok), na działce znajduje się ruina (dodatkowe koszty i formalności), występują złe warunki gruntowe (np. grunty organiczne z wysokim poziomem wód gruntowych) lub nie ma dostępu do mediów, co również generuje dodatkowe koszty?
Jeśli zależy Ci na czasie, a Twoja działka nie ma doskonałej lokalizacji lub ustawnego kształtu, który jest dobrze rozplanowany, będziesz musiał przyciągać klientów ceną. Zadaj sobie jednak pytanie, czy warto czekać dłużej na lepszą ofertę.
W obecnej sytuacji wysokich kosztów budowy, problemów finansowych czy zmiany planów właściciele działek budowlanych potrzebują pozyskać dodatkowe środki pieniężne i to właśnie zbycie działki daje taką możliwość. Jeżeli istotną rolę przy sprzedaży działki odgrywa czas, skontaktuj się z nami. Możesz liczyć przede wszystkim na sprawne załatwienie formalności, pomoc w zakresie załatwiania spraw urzędowych oraz szybką wypłatę środków.
***
Przeczytaj także:
Jak sprzedać działkę rolną? – Wiele osób posiada grunty rolne odłogowane. Sami nie są już rolnikami i nie wiedzą, jak wykorzystać te tereny. Jednak taka działka może być świetnym pomysłem na opłacalną inwestycję. Jak zarabiać na ziemi uprawnej? Jak sprzedać działkę rolną?
Zaostrzenie ustawy o obrocie gruntami rolnymi jest gorącym tematem od kilku lat, ale czy naprawdę trudno jest sprzedać grunty rolne? [Czytaj dalej…]