Zadając sobie pytanie jak sprzedać miejsce postojowe należy w pierwszej kolejności wyjaśnić pojęcie czym jest miejsce postojowe oraz czy każde miejsce postojowe możemy sprzedać.
Jak sprzedać miejsce postojowe? Stanowisko prawne.
Miejsce postojowe to nowoczesna forma garażu występująca w nowych budynkach mieszkalnych, gdzie kondygnacja podziemna została zaprojektowana jako garaż wielostanowiskowy zintegrowany z budynkiem. Ten garaż to zwykle jedno duże pomieszczenie z oznaczeniami wyrysowanymi na podłodze wskazującymi poszczególne miejsca parkingowe. Kwestie prawne dotyczące miejsc parkingowych wynikają z faktu, że wyznaczenie miejsca parkingowego ogranicza się do wytyczenia na gruncie linii wyznaczającej to miejsce. Dlatego nie mogą one być określane jako samodzielne lokale, takimi jak mieszkania w budynkach, ponieważ zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oddzielnym pomieszczeniem jest pomieszczenie lub zespół pomieszczeń w budynku oddzielonym trwałymi ścianami. W związku z tym miejsce parkingowe nie może stanowić oddzielnej nieruchomości, a zatem nie stanowi odrębnego przedmiotu własności.
Jak sprzedać miejsce postojowe?
Miejsca parkingowe również nie spełniają wymagań, aby uznać je za pomieszczenie przynależne. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokali mogą przynależeć, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości poza budynkiem, w którym został wyodrębniony dany lokal, zwłaszcza piwnica, poddasze, komórka lub garaż. Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może zostać uznane jako pomieszczenie przynależne, bowiem „Pomieszczenie przynależne” w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali jest częścią składową lokalu i jako takie nie może być odrębnym przedmiotem obrotu (art. 47 § 1 KC). Od czasu pojawienia się w Polsce budynków z miejscami postojowymi pojawiła się kwestia prawnego zagwarantowania prawa do miejsc postojowych.
Jak sprzedać miejsce postojowe?
Stanowiska postojowe w garażu powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5,0 m, z zachowaniem odległości między bokiem samochodu a ścianą lub słupem — co najmniej 0,5 m.
Jak sprzedać miejsce postojowe z miejscami parkingowymi w garażu wielostanowiskowym?
Jeżeli przy zakupie mieszkania podpisujemy umowę tzw. quoad usum, która daje prawo do wyłącznego korzystania z fragmentu części wspólnej, czyli miejsca, na którym będziemy mogli parkować swój samochód, ale nie będziemy mogli go w przyszłości sprzedać. Jeśli garaż wielostanowiskowy nie stanowi osobnej nieruchomości, ale znajduje się w części wspólnej, właściciel mieszkania z miejscem postojowym nie będzie mógł go sprzedać, niezależnie od nieruchomości. Trzeba sobie zadać pytanie jak takiej sytuacji sprzedać miejsce postojowe? W grę wchodzi tylko sprzedaż w „pakiecie” – mieszkania z parkingiem lub ewentualnie przeniesienie prawa na osobę trzecią (innego współwłaściciela) wymaga zmiany umowy o udostępnienie prawa do korzystania z nieruchomości. W praktyce jest to nieosiągalne, zwłaszcza w dużych wspólnotach mieszkaniowych.
Jak sprzedać miejsce postojowe?
Niewątpliwie zaletą wariantu, zakładającego wydzielenie garażu jako samodzielnego lokalu, jest też większa pewność tego rodzaju prawa. Jeżeli wyłącznym tytułem prawnym do miejsca parkingowego jest umowa o podziale do korzystania (tzw. umowa quoad usum) – teoretycznie może ona w każdej chwili ulec zmianie na niekorzyść posiadacza. Umowa o podziale do korzystania znacznie ogranicza możliwość obrotu garażem i obniża jego wartość inwestycyjną, choć pewne jest, że miejsce parkingowe przypisane do konkretnej nieruchomości może być atutem w oczach kupującego.
Podsumowując, nie można sprzedać czegoś takiego jak „prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego w garażu wielostanowiskowym”, gdyż nie jest to uprawnienie zbywalne.
Uprawniony właściciel lokalu (użytkowego lub mieszkalnego) może co najwyżej wynająć przydzieloną mu powierzchnię do wyłącznego użytkowania na podstawie umowy między współwłaścicielami garażu lub nieruchomości wspólnej oraz dokonać cesji wyłącznego prawa użytkowania obiektu najmu na osobę trzecią.
Jak sprzedać miejsce postojowe?
Jeżeli garaż spełnia warunki do uznania go za samodzielny lokal niemieszkalny, to po uzyskaniu stosownego zaświadczenia od starosty (prezydenta miasta) cała wspólnota mieszkaniowych może ustanowić odrębną własność i ustanowić odrębną księgę wieczystą. Można to również zrobić sądownie, znosząc współwłasność.
W każdym razie taki parking – niezależnie od jego charakteru prawnego – można wynająć. Czasami może się to okazać jeszcze lepszym rozwiązaniem, bo niewykluczone, że w przyszłości właściciel lokalu będzie potrzebował miejsca parkingowego. Również w przypadku sprzedaży mieszkania dodatkowym atutem może być posiadanie miejsca postojowego, nawet jeżeli byłby on tymczasowo wynajęty.
Jak sprzedać miejsce postojowe w garażu podziemnym?
Inną możliwością zagwarantowania nabywcy miejsca postojowego, oprócz wydzielenia części mieszkalnych w budynku, jest również cały parking podziemny jako samodzielne wydzielone miejsce niemieszkalne (garaż). Lokal jest następnie sprzedawany jako współwłasność tym, którzy z niego korzystają. Ponadto określono rodzaj wykorzystania takich niezależnych lokali garażowych, tzn. współwłaściciele mają prawo do korzystania z własnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. W postanowieniu z dnia 19 maja 2004 r. sygn. akt I CK 696/03 Sąd Najwyższy zauważył, że prawidłową formą dla miejsca postojowego jest wydzielona forma lokalu garażowego, i ta forma prawna jest stosowana w większości przypadków. Takie udziały w garażu są oddzielnymi obiektami, więc mogą być sprzedawane samodzielnie od sprzedaży mieszkania. W takiej wersji kupując miejsce parkingowe od dewelopera, kupujesz współwłasność w osobnej nieruchomości. Za jego utrzymanie oraz podejmowane odnośnie tego miejsca decyzje odpowiadają współwłaściciele, a nie wspólnota mieszkaniowa. Oczywiście budynek posiada własną księgę wieczystą.
Jak sprzedać miejsce postojowe?
Zastanawiając się, jak sprzedać miejsce postojowe istotną rolę odgrywa pytanie, co tak naprawdę sprzedajemy. Czy jest to garaż, czy prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego? Ma to istotne znaczenie dla Urzędu Skarbowego, a dotyczy podatku od wzbogacenia. W przypadku zbycia prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego przedmiotem obrotu nie jest prawo własności, ale prawo do korzystania z niej.
Jeżeli sprzedaż miejsca postojowego wyniknie w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, to podatnik musi liczyć się z koniecznością zapłaty 19-procentowego podatku od dochodu. Osoba fizyczna, która dokona sprzedaży miejsca postojowego i całość uzyskanych środków przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Jak sprzedać miejsce postojowe?
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dochód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, sprzedaż tej nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania. Wydatki mieszkaniowe muszą nastąpić od dnia następnego po dacie sprzedaży i nie później niż do końca trzeciego roku licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży.
Ważna jest również kategoria wydatków na cele mieszkaniowe. Obejmuje to, na przykład zakup nowej nieruchomości, remont lub modernizacja istniejącej nieruchomości, lub spłaty wcześniej zawartej hipoteki na innej nieruchomości.
Jeżeli nie wiesz, jak sprzedać miejsce postojowe, gubisz się w tych wszystkich zawiłościach prawnych, potrzebujesz szybko gotówki skorzystaj z pomocy firmy ZaMieszkanie.pl. Nasi pracownicy mają doświadczenie w prowadzeniu tego typu spraw. W krótkim czasie załatwią za Ciebie wszystkie formalności. Zadzwoń lub napisz, a my odpowiemy na wszystkie Twoje pytania. Zapraszamy.
***
Przeczytaj także:
Jak sprzedać garaż? – Masz w ofercie garaż na sprzedaż? A może jest on częścią nieruchomości? Masz garaż blaszany, którego chcesz się szybko pozbyć? Od czego rozpocząć? Jak sprzedać garaż?
Jeśli chcesz sprzedać garaż, dobrze jest sprawdzić, co dokładnie sprzedajesz. Musisz wiedzieć, czy sprzedajesz sam budynek, czy również grunt, na którym postawiony jest garaż. To są zupełnie inne sprawy. [Czytaj więcej…]